Stadtumbau & Stadtteilkämpfe

MhS-Hausprojekt Eilhardshof
Gekauft, gescheitert und mit Verlust abgewickelt

Eine Textauswahl zum Selbststudium

12-2014

trend
onlinezeitung

Vorbemerkung
"Lieber 1.000 Freunde im Rücken als eine Bank im Nacken
" mit diesem Werbeslogan interessiert das Mietshäuser Syndikat vornehmlich kleinkreditfähige Mittelschichtangehörige für ihr Konzept der Neutralisierung von Immobilienkapital, wonach Immobilieneigentümer ihre Immobilie an sich selber vermieten und eine Hälfte der Immobilie dem Syndikat zum Eigentum übertragen. Näheres dazu siehe die Kritik am MhS-Konzept von Karl-Heinz Schubert.  Die nachfolgende Textauswahl wurde von ihm zusammengestellt und versteht sich als ergänzende Illustration seiner ökonomischen Kritik. Wir haben bewußt die nachstehende Textauswahl nicht kommentiert. Vielmehr würden wir uns freuen, wenn unsere Leser*nnen, besonders wenn sie Hausprojekt affin sind, die nachstehenden Fakten eingehend studieren und zur Entscheidungsfindung nutzen / red trend.

Zum Einstieg:

SWR Reportage: Eilhardshof (2008)

Plus Screenshot (2009)

TEXT 1)

"Eilhardshof" gekauft!
Generationsübergreifendes Wohnprojekt startet nach drei Jahren Vorbereitung mit dem Umbau

von Horst Stowasser

Vor genau einem Jahr haben wir in der Graswurzelrevolution Nr. 318 das Projekt "Eilhardshof" in Neustadt an der Weinstraße vorgestellt. Am 1. April wurde nun der Kaufvertrag unterschrieben.

Jetzt kann mit der Umsetzung eines generationsübergreifenden Wohnprojekts begonnen werden, das menschenwürdiges, solidarisches und selbstbestimmtes Leben in gegenseitiger Hilfe für Menschen aller Altersstufen modellhaft verwirklichen will. Der Startschuss für den Umbau ist gefallen.

Noch am Tag der Schlüsselübergabe stapften die Mitglieder der Baugruppe mit unserem Architekten, Handwerkern aus dem Freundeskreis des Projektes, einem wandernden Schreinergesellen und etlichen freiwilligen Helferinnen und Helfern über das Gelände, um zu messen, zu planen, zu diskutieren. Wir haben nämlich keine Zeit zu verlieren: Der Umbau muss ohne Verzug beginnen, denn in zwei Jahren wollen wir fertig sein. Nicht nur, weil dies im Finanzkonzept so vorgesehen ist, sondern auch, weil die Eilhardshöfler es gar nicht abwarten können, endlich in ihr Wohnprojekt einzuziehen.

Solidarität versetzt Berge

Ein libertäres Großprojekt mit einem Gesamtvolumen von 2,5 Millionen Euro - als wir vor drei Jahren starteten, haben wir das für pure Utopie gehalten.

Inzwischen haben wir gelernt, dass Sätze wie "Solidarität versetzt Berge" nicht nur schöne Sprüche sind, sondern tatsächlich funktionieren. Auf der Basis des Finanzierungskonzepts des Freiburger Mietshäusersyndikats, dem wir angehören, und des fairen Engagements der Nürnberger Umweltbank haben wir einen großen Teil der Finanzierung durch sogenannte "Direktkredite" aufgebracht, die uns viele Menschen gewährt haben, die dieses Projekt unterstützen wollen.

Menschen jeden Alters, aller sozialer Schichten und unterschiedlicher weltanschaulicher Überzeugungen: Ein beeindruckendes Zeugnis für die Kraft der Solidarität, wenn nur genügend Menschen ihren kleinen Beitrag für eine große Vision bündeln.

Bei aller Euphorie ist uns klar, dass die kommenden zwei Jahre noch große Herausforderungen für uns bedeuten werden. Der Umbau eines alten, denkmalgeschützten Ensembles aus fünf Häusern zu einem barrierefreien, sozial zugeschnittenen und ökologisch vertretbaren Wohnprojekt wird noch viele Überraschungen und Probleme für uns bereithalten. Aber auch hier zeichnet sich bereits eine große Welle von Hilfsangeboten ab - Menschen, die mit Herz und Hand bei den Bauarbeiten dabei sein wollen.

Auch das Ziel, im Laufe dieses Jahres mindestens 600.000 Euro über Direktkredite zu finanzieren, scheint in greifbare Nähe gerückt. Bereits im April war hierfür etwa die Hälfte geflossen oder zugesagt.

Quelle: Graswurzelrevolution Nr. 329, Mai 2008, Monatszeitung für eine gewaltfreie, herrschaftslose Gesellschaft, 37. Jahrgang, www.graswurzel.net

+++++++++++

TEXT 2)

Der Eilhardshof ist gescheitert
Neustadt an der Weinstraße: Interessenten gesucht

Der Eilhardshof, das Generationen übergreifende Wohnprojekt in einer Jugendstil-Villa am Rande von Neustadt/Weinstraße, das aus einer Initiative von Horst Stowasser und den Menschen aus seinem Umfeld entstanden war, ist gescheitert. Angesichts der drastisch gestiegenen Baukosten und der daraus folgenden finanziellen Probleme, ist die Gruppe nicht mehr in der Lage, den Bau zu finanzieren. Das Gebäude muss verkauft werden. Interessenten, die die Idee vom gemeinschaftlichen Wohnen auf der Basis gegenseitiger Hilfe und Solidarität weiter führen wollen, werden gesucht. So weit die nackten Tatsachen.

Von Michel Boltz, Neustadt/Weinstraße

Wir sind das erste Projekt aus dem Verbund des Mietshäuser Syndikats, das aufgibt. Trotz Rettungsangeboten von der Bank, trotz beratender, helfender und finanzieller Unterstützung seitens des Syndikats, haben wir letztendlich keine Chance mehr gesehen, das Gebäude wie geplant zu einem Generationen übergreifenden sozialen Wohnprojekt umzubauen. Wir glauben nicht mehr, es zu vernünftigen Preisen und mit der nötigen hohen Auslastung bewohnen und beleben zu können. Damit ist zwar nicht der Traum vom gemeinschaftlichen Wohnen zu sozialen Bedingungen für jung und alt, arm und reich geplatzt, aber die Idee, dass man ihn immer und überall realisieren kann, wenn man nur will. Man wird in Zukunft genauer hinschauen müssen.

Hauptfehler

Wir waren falsch beraten. Unser Finanzkonzept gründete sich auf eine Kostenschätzung des damaligen Architekten, die um 100% nach oben korrigiert werden musste. Damit stiegen einerseits die Abhängigkeit von der Bank, andererseits die zur Refinanzierung nötigen Mieten, was wiederum zu grundlegenden Veränderungen in der zu erwartenden Belegung des Hauses und damit des eigentlichen Konzepts führte.

Empfohlene Vorsichtsmaßnahme

Auch der vertrauenswürdigste Architekt muss Referenzen vorweisen, die von dritter Seite bestätigt werden, und die fachlich mit dem hier geplanten Objekt vergleichbar sind. Außerdem muss sein Plan von unabhängiger Seite überprüft und bestätigt werden. (1) Die Finanzierung muss gegründet sein auf einen Kostenvoranschlag, der sich aus echten Angeboten der ausführenden Firmen ergibt. Auch das Finanzkonzept sollte von dritter Seite auf Schlüssigkeit geprüft werden.

Die bauliche Betreuung, also die vielen kleinen und großen alltäglichen Entscheidungen beim Um- oder Ausbau des Hauses, muss jemand treffen, der sich mit der Sache auskennt. Eine Zeit- und Budgetbuchführung muss zu jeder Zeit nachvollziehbar sein und Aufschluss geben können über die Abweichung vom oder Treue zum Plan.

Wenn es diese fachliche Kompetenz in der Gruppe nicht gibt, muss sie sich die Gruppe von außen beschaffen, und zwar kontinuierlich und professionell. Eine sporadische Beratung durch befreundete Projekte reicht nicht.

Nächster Fehler

Die Gruppe war zu klein, um die anfallenden Arbeiten zu schultern. Zur Bauzeit (vor 2 Jahren) waren wir noch 19, heute sitzen wir zu acht am Tisch und jeder erzählt, welche Opfer er oder sie bringen muss: finanziell, familiär, beziehungstechnisch, freizeitmäßig, die Lebensqualität betreffend.

Abhilfe

Verbindlichkeit schaffen (hatten wir, sowohl finanziell durch Bürgschaften als auch persönlich durch intensive Gruppenarbeit und lange Vorlaufzeit), abgestimmtes, klares Konzept (hatten wir auch, doch leider haben sich die finanziellen Grundlagen verändert, wodurch wir unserem Konzept nicht treu bleiben konnten), gesicherter Zulauf im Fall von Abgängen (war für uns nie ein Problem, bis finanzielle Engpässe den Baustopp verursacht haben).

Drittes Problem

Die Ziele und Inhalte des Wohnprojekts hielten dem Härtetest der Realität nicht stand. Wir wollten so lange ein »soziales« Wohnprojekt sein, wie wir das Wort »sozial« nicht eindeutig definiert hatten. Erst als klar war, dass ein Mietpreis oberhalb des Hartz 4-Limits nicht zu vermeiden wäre, begannen wir darüber zu reden, ob wir damit leben können, dass eben nicht jede/r auf dem Eilhardshof wohnen kann.

Richtig ins Straucheln geriet die Gruppe dann, als es darum ging, dringende Altschulden außerhalb des abgestimmten Finanzplans zu begleichen. Eine interne Sammelaktion löste die Frage aus, ob alle das gleiche
einzahlen, oder ob die liquideren Mitglieder mehr beitragen, ob sie dieses freiwillig tun und ob sie es von den anderen wieder zurück fordern können. Wir haben es nicht geschafft, darüber zu einem Konsens zu kommen, sondern angefangen, gegenseitig Forderungen zu stellen oder die jeweiligen Lebensentwürfe zu kritisieren. Diese Diskussion hat den Gruppenfrieden nachhaltig gestört.

Diskrepanzen gab es nicht nur bezüglich arm und reich, sondern auch zwischen stark und schwach. Der Satz »das sollen die machen, die die Kraft dazu haben« hat bei denen, die sehr viel ihrer Zeit und Kraft in das Projekt investiert haben, das Gefühl geweckt, dass sie für ewig und immer diejenigen bleiben werden, auf deren Schultern das Projekt ruht, und dass die anderen überwiegend die Nutznießer dieses Engagements sind, weil sie für sich andere Prioritäten setzen. Gegenwert dieser Mehrarbeit: Hohes Ansehen, viele Verpflichtungen, große Verantwortung. Kein Geld, keine bevorzugte Wohnsituation. Wie sagte jemand: Dann kann ich auch gleich selber bauen.

Gegenindikation

Es muss klar definiert werden, wie die Gruppe mit unterschiedlich starken Mitgliedern umgeht. Bleiben wir zunächst bei der finanziellen Stärke. Wer den Anspruch hat, dass wer mehr hat, auch mehr geben soll, muss dies klar formulieren (z.B. Miete = x% vom Einkommen). Dann muss aber auch geklärt werden, wie damit umgegangen wird, dass unterschiedliche Ansprüche bezüglich Kinder, Alter, Mobilität, Freizeit, Krankheit oder Sicherheit angemeldet werden, und dass einige eben mehr arbeiten als andere.

Wer diesen Anspruch nicht hat (und das war bei uns der Fall), sollte klar haben, dass dann eben jeder Quadratmeter gleich viel kostet. Mehr Miete zahlt nicht, wer mehr verdient, sondern höchstens wer besser oder schöner wohnt.

Die Lösung, dass einfach alle das gleiche zahlen, kann gelingen in halbwegs homogenen Gruppen und in Wohnkomplexen, wo es keine eklatanten Unterschiede in Attraktivität und Standard gibt. In Generationen
übergreifenden Wohnprojekten ist das eigentlich per se ausgeschlossen.

Konsequenz: Reden, klären, festschreiben. Da kann auch mal eine externe Mediation nötig werden, die natürlich Geld kostet. Aber wenn dadurch erreicht werden kann, dass klare Standpunkte vertreten werden, ist sie das Geld allemal wert.

Neben dem finanziellen Engagement wird es in allen Projekten immer Leute geben, die mehr Arbeit und Kraft reinstecken als andere. Das ist unvermeidlich, unterschiedliche Lebenssituationen bringen auch unterschiedliche Prioritäten mit sich. Und ein libertäres Projekt sollte auch in der Lage sein, unterschiedliche Lebensentwürfe zu einer gemeinsamen Idee zu vereinen. Aber man muss damit rechnen, dass mehr Arbeit zu tun ist, als man denkt. Dann müssen genug leistungsfähige Leute da sein, oder genug Geld, sich diese einzukaufen. Die nahe liegende Lösung Rotation klappt selten, denn nicht alle können alles, und natürlich entsteht auch mit der Zeit Spezialistentum. Königsweg: Besonders komplexe und kontinuierliche Arbeiten sollten bezahlt werden, ohne dass dabei der Gruppe wichtige Entscheidungen aus der Hand genommen werden. Allerdings: Ein gewisser Anteil an ehrenamtlicher Arbeit wird immer nötig sein, einerseits um die Kosten niedrig zu halten, aber auch um die Identifikation mit dem Projekt zu erhalten. Insofern ist klar: Selbst bestimmtes Wohnen braucht Willen und Kraft. Viel Kraft!

Vorletzter Stolperstein

Wir haben unsere Mängel, Fehler und Probleme nicht nach außen hin kommuniziert, bestenfalls in Mietshäuser Syndikat-Zusammenhängen diskutiert und letztlich auch im Innenverhältnis viel zu lange geglaubt, dass das schon alles hinhauen wird. Eine gute Außendarstellung kann Zulauf, Unterstützung und Hilfe bringen, aber sie kann auch beschönigen.

Das hat nach außen hin die Wirkung, dass Menschen Hoffnung schöpfen, eine persönliche Perspektive für sich selbst oder auch ein Objekt für »ethisches Investment« gefunden zu haben: Freies Kapital für einen guten Zweck arbeiten lassen. So kam mancheR BesucherIn zu unseren »Freundeskreistreffen«, die schon fast den Möbelwagen geordert hatte, weil sie erwartet hatte, das Haus sei fertig und bewohnt. Weit gefehlt – die homepage ließ offen, was die Realität grausam enthüllte: Weder war das Haus bewohnbar noch der Ausbau genehmigt. Für die meisten Besucher war das der letzte Besuch.

Aber auch im Innenverhältnis trug die selbstsichere und optimistische Darstellung des Objekts dazu bei, dass wir noch viel zu lange daran geglaubt haben, dass alles auf einem guten Weg ist. Noch kurz vor dem Stopp der Baumaßnahmen haben wir unterschiedliche Meinungen darüber gehabt, wie teuer die Miete eigentlich ist, mit der wir rechnen, und die Spanne lag immerhin zwischen 4,80 und 7,50 Euro/qm.

Klare Sache

Unsere Werbung hat uns professionelle Flugblätter, eine sehr positiv eingestellte Öffentlichkeit und einen großen Freundes- und Interessentenkreis beschert. Eine klare und ehrliche Selbst- und Außendarstellung hätte uns aber vor manchen verwegenen Hoffnungen und vielleicht sogar einem gewissen Anteil an Blauäugigkeit bewahrt.

Und schließlich

Bei einem so komplexen Projekt wie dem Eilhardshof muss eine basisdemokratische Entscheidungsstruktur von Kreisverkehr und Nebelfahrten befreit sein. Trefft sachkundige Entscheidungen, gerne auch mit
professioneller (=kostenpflichtiger) Unterstützung, schreibt lesbare, verständliche Protokolle, erinnert die getroffenen Entscheidungen und beherzigt sie, statt sie immer aufs Neue zu diskutieren. Seid im Ernstfall bereit, sie umzuschmeißen, aber nur aufgrund weitergehender, neuer Informationen. Konsens erzielen, heißt einerseits diskutieren, bis eine Lösung da ist, andererseits aber auch, diese Lösung mit Verve zu verfolgen. Wir haben zu lange zugeschaut, wie zu teure Materialien eingekauft, zu hohe Löhne gezahlt und zu schlechte Arbeit abgeliefert wurde, bevor wir personelle Konsequenzen getroffen haben. Wir haben zu lange auch noch die letzten Zweifel zum x-ten Male diskutiert, statt unsere eigenen Beschlüsse umzusetzen oder uns professionell beraten zu lassen und die daraus entstehenden Folgerungen in Handlung münden zu lassen.

Bittere Pille

Wer als Gruppe bestimmte Kompetenzen nicht selber aufweisen und diese in Mandate einfließen lassen kann, soll sich diese einkaufen. Super, wenn jede weit reichende Entscheidung in der Gruppe getroffen wird, aber gar nicht super, sondern teuer, wenn die Gruppe sich selbst in ihrer Handlungsfähigkeit blockiert. Nein heißt nein und ja heißt ja.

Genug bereut und geraten.

Die Eilhardshof-GmbH hat die Insolvenz beantragt, der Insolvenzverwalter ist bestellt und versucht, durch Verkauf und Verwertung des Gebäudes und aller vorhandenen Werte den materiellen Schaden möglichst gering zu halten. Die Chance, dass neben der Umweltbank und dem Land Rheinland-Pfalz noch weitere Gläubiger oder Bürgen ihre eingesetzten Beträge teilweise erstattet bekommen, ist gering. Im besten Fall findet sich ein Investor, der mit den vorhandenen Plänen etwas anfangen kann und ein barrierefreies Wohnprojekt für heterogene Bedürfnislagen etablieren möchte. Dafür ist der Eilhardshof gut – nicht aber für Wohnungen im unteren Preissegment.

Die Insolvenz mit Verkauf und Verwertung des Objekts ist sehr in unserem Sinne, denn all diejenigen, die uns mit Direktkrediten unterstützt und damit der Grundidee aller Mietshäuser Syndikatsprojekte geglaubt haben,
haben eine umso größere Chance, etwas davon wieder zu kriegen, je höher der Verkaufserlös ist. Auch uns selbst, denn viele Direktkredite und alle Bürgschaften kommen aus unseren Reihen, und auch wir möchten den Glauben an die Idee, dass Selbstbestimmung nicht mit Reichtum einhergehen muss, nicht verlieren. Das Syndikat diskutiert über die Möglichkeit, einen Teil der Verluste durch freiwillige Unterstützung auszugleichen. Eine enorme Welle der Solidarität, die uns sehr ergriffen macht und der wir uns würdig erweisen wollen.

Noch eine positive Meldung: Wir als Gruppe existieren noch, wir arbeiten mit viel Energie an den Fragen der Ursachenforschung, der Schadensbegrenzung und der Gruppenstruktur. Schließlich wünschen wir uns, dass wir wenigstens emotional und zwischenmenschlich ohne tiefe Narben aus der Sache raus kommen und nach diesem guten Stück Arbeit vielleicht sogar ein neues Projekt in Angriff nehmen können.


Kontakt: eilhardshof(at)web.de

1) Ausnahme: Ihr macht alles selber, seid bereit, lange auf der Baustelle zu leben, und es kostet nicht mehr als ihr Miete zahlt.

Quelle:  CONTRASTE Nr. 314 (November 2010, Seite 5)

+++++++++++

TEXT 3)

Ein Projekt scheitert
Das Scheitern eines Projekts ist kein Eventual-Szenario
Statement des Mietshäuser Syndikats (2014)

Insolvenz Eilhardshof

Im Jahr 2010 ist das erste Projekt im Mietshäuser Syndikat gescheitert.

Die Eilhardshof GmbH aus Neustadt an der Weinstraße musste im Juli desselben Jahres Insolvenz anmelden.

Eklatant steigende Baukosten, die für dieses Projekt absehbar wurden, konnten trotz zweijähriger Bemühungen um Nachfinanzierung bei Banken und im gesamten Umfeld des Projekts nicht aufgefangen werden.

Die Konkursmasse erbrachte nicht einmal die den Direktkrediten vorrangigen Bankdarlehen in voller Höhe; die DirektkreditgeberInnen gingen leer aus.

Das Solidaritätskomitee

Zur Unterstützung der geschädigten DirektkreditgeberInnen der Eilhardshof GmbH wurde im April 2011 aus dem Umfeld des Mietshäuser Syndikats der Verein Solidaritätskomitee gegründet, mit dem Ziel, für die geschädigten KreditgeberInnen der Eilhardshof GmbH Spenden zu sammeln.

Es konnten bisher von der Kreditsumme von insgesamt 400.000 Euro anteilig der Höhe der einzelnen Direktkredite rund 115.000 Euro an die KreditgeberInnen ausbezahlt werden.

Erfahrungsgemäß wird sich der Topf des Solidaritätskomitees mit laufender Zeit immer langsamer füllen. Das Solidaritätskomitee bittet alle, die sich mit der Idee des Mietshäuser Syndikats verbunden fühlen und dem Hilfsfonds eine Spende zukommen lassen wollen, diese auf das Konto des Solidaritätskomitees fließen zu lassen.

Solidaritätskomitee IBAN DE23 4306 0967 7913 5871 00 BIC GENODEM1GLS

Risiken für DirektkreditgeberInnen

Die Gründung des Solidaritätskomitees geht auf eine Initiative von Einzelpersonen zurück und bezieht sich ausschließlich auf das Scheitern des Eilhardshofes.

Sicherlich bemühen sich alle Akteure und Projekte im Mietshäuser Syndikat, eine weitere Projekt-Insolvenz zu vermeiden. Eine Garantie gibt es allerdings leider nicht.

Ebenso gibt es keine Garantie dafür, dass ein weiterer Fonds zur Entschädigung von DirektkreditgeberInnen gegründet wird.

Das Mietshäuser Syndikat möchte an dieser Stelle alle KreditgeberInnen ausdrücklich darauf hinweisen:

Für die angenommenen Kredite haftet ausschließlich das jeweilige Projekt; die Sicherheit für die Rückzahlung der Kredite kann das Mietshäuser Syndikat nicht übernehmen.

KreditgeberInnen selbst jedoch können das Risiko minimieren, indem sie ihren Kredit, je nach Kredithöhe, auf zwei, drei oder mehrere Projekte verteilen.

Quelle: Screenshot 3.12.2014