Verwertung und Realisierung von Kapital in der Immobilienwirtschaft

Vorbemerkung: In den Diskursen zur gegenwärtigen Wohnungmisere wird unter Linken zwar gern vom Kapitalismus geredet, aber eine seriöse politökonomische Untersuchung der Profitmacherei mit Immobilien dagegen als lästige marxistische Spezialfrage abgetan. Stattdessen werden vereinfachende und damit falsche Behauptungen in die Welt gesetzt wie z.B.: Auf dem Wohnungsmarkt (!) fände eine sekundäre Ausbeutung statt. Die Banken wollen Grundrente akkumulieren, Bodenpreise seien Preise ohne Maß...

Der Arbeitskreis Kapitalismus aufheben (AKKA) befasst sich seit vorigem Jahr mit der Marxschen Kritik der politischen Ökonomie, um die ökonomischen Prozesse, die der kapitalistischen Immobilienwirtschaft zugrundeliegen, zu untersuchen. Das nachfolgende Papier ist aufgrund der Diskussion im AKKA entstanden. / red. trend

Achtung! Die unten stehenden Formeln, die aufzeigen, wie das Eigenkapital zusammen mit dem Bankkapital einen produktiven Prozess initiiert, wurden korrigiert. Die beiden Kapitalien wurden jeweils zusammengefaßt in [G] bzw. [G'], weil das geliehene Kapital nur in der Verfügungsgewalt des Borgers zusammen mit dem Eigenkapital zu produktivem Kapital wird und sich auch nur in seiner Hand verwertet und realisiert.
Nach der Realisierung von Wert- und Mehrwert fließt die Geldsumme zunächst in die Hand des Initiators. Erst danach teilt sich die Geldsumme auf. Am Profit nimmt das geborgte Kapital gemäß der Größe teil, die vorher als Zinszahlung vereinbart war. Realisiert der Initiator einen Extraprofit, so fließt dieser nur ihm zu. Realisiert sich der Mehrwert, kaum oder gar nicht, bleibt die Bankschuld trotzdem und es droht die Insolvenz.
Bisweilen überdecken Extragewinne aufgrund der Lage der Grundstücks (Stichwort: Monopol(lage)rente) die Tatsache, dass sich die im Bauwerk steckende menschliche Arbeit, d.h. der Wert sich nicht im vollen Umfang realisiert hat. Das betriebswirtschaftliche kapitalistische Controlling enhält zwar alle Daten, mit deren Hilfe das Verhältnis zwischen Bodenpreis und realisiertem Wert unter Herausrechnung des Extraprofits ausgewiesen werden könnte, doch diese Zahlen interessieren den am Gesamtertrag fixierten Investor kaum bis gar nicht. Das Interesse an der Ausdifferenzierung von Bodenpreis und Immobilienwert (Bausubstanz) erwächst erst wieder beim Verkauf auf Seiten des Käufers oder im Falle einer Insolvenz bei der gutachterlichen Feststellung des Verkehrswerts (dazu mehr im Teil 2).

khs am 7.9.2013

Das Kapital ist keine Sache sondern ein prozessierendes Verhältnis, das sich dinglich ausdrückt. In seinem Produktionsstadium ist es produktives Kapital. Ansonsten tritt es uns in der Gestalt von Ware und Geld gegenüber. Der nachfolgenden schematischen Darstellung liegt daher folgende Voraussetzung zugrunde:

Nehmen wir an, ein Investor will im urbanen Raum eine Wohnimmobilie errichten. Nehmen wir ferner an, dass die dafür notwendige Geldsumme nicht aus "einer Tasche“ aufzubringen ist. Also greift unser Investor zum Modell eines geschlossenen Immobilienfonds(1), d.h. er gründet eine GmbH & CoKG, um mit Hilfe dieser Rechtsform Geld für sein Projekt von Personen oder Firmen einzusammeln, die ihr Geld gewinnbringend anlegen wollen.

Wir nennen diese Geldsumme „G-Inv“. Mit ihr wird ein Grundstück erworben, dessen Bodenpreis durch seine Lage im Marktpreisvergleich bestimmt ist. Da der Bodenpreis die Kapitalisierung der Grundrente darstellt, ist das Gravitationszentrum des Marktpreises der aktuelle Zinsfuß für Leihkapital. (Zur Frage der Grundrente siehe auch: Grundrente, Mehrwert und Bodenpreis)

Die Erschließung, d.h. die Vorbereitung des Grundstücks für die geplante Bebauung ist ein produktiver Prozess des Kapitals, der den Bodenpreis erhöht, weil dazu menschliche Arbeitskraft aufzuwenden ist. Wir sehen nun davon ab, ob diese Erschließungsarbeiten von einer ohne mehreren Firmen durchgeführt werden und bezeichnen diese Baukapitalisten als B1.

Das Kapital von B1 durchläuft jetzt seinen eigenen Prozess: G - W ... P ... W´- G´

B1 schießt Kapital vor, um die menschliche Arbeitskraft als Ware zu kaufen, die nun von ihm ausgerüstet mit Maschinen und Hilfsstoffen/-mitteln, deren Kosten er ebenfalls vorschießen muss, das Grundstück baureif macht. Das ist die Bedeutung von „P“=Produktionsprozess in der o.a. Formel. In „P“ sind die Arbeitskraft (A) und die Produktionsmittel (Pm) enthalten. Da der kapitalistische Arbeitsprozess immer auch Verwertungsprozess ist, eignet sich B1 unentgeltlich Arbeitszeit – d.h. Mehrwert – an, der in „W'“ also im Endprodukt - baureifes Grundstück - enthalten ist.

Da B1 nicht über genügend Kapital zum Vorschießen besitzt, bezahlt wird erst nach Fertigstellung, benötigt er Leihkapital, für das er bis zum Abschluss der Erschließung und Bezahlung durch den Investor Zinsen zu bezahlen hat, die mit der Bezahlung des Auftrages durch den Investor im Rahmen der Rückzahlung (Tilgung) der geborgten Geldsumme als Ganzes fällig werden. In diesem Fall sähe die o.a. Formel folgendermaßen aus:

Der Baukapitalist verwandelt das Geldkapital der Bank unter seinem Kommando zu produktivem Kapital und muss dann nach dessen Verwertung ( Aneignung von Mehrwert) zu W' und Realisierung in G' je nach dem Verhältnis von Eigen- zu Fremdkapital davon einen Teilbetrag ( Tilgung/Zins) an die Bank abgeben.

Für die Bank ist die Formverwandlung ihres verliehenen Geldkapitals in produktives Kapital stofflich betrachtet egal. Es hätte sich auch um Autobahnen oder Großflughäfen handeln können. Unter Absehen dessen verkürzt sich für das Bankkapital daher die Formel auf G – G' und verdunkelt, dass die Realisierung von G' durch Teilhabe am Mehrwert - sprich an der Ausbeutung von Lohnarbeit – erfolgt.(2)

Unser Investor hat nun sein Geldkapital in Warenkapital transformiert, d.h. er besitzt ein baureifes Grundstück, dessen jetziger Preis durch die Einverleibung menschlicher Arbeitskraft über den zuvor durch die Grundrente bestimmten Kaufpreis gestiegen ist.

Denkbar ist, dass auch aufgrund bestimmter Marktkonstellationen (Nachfrage) und staatlicher Förderung (z.B. Änderung der Baurichtlinien zugunsten solcher Vorhaben) die Grundrente als solche während der Erschließungszeit gestiegen ist. Dennoch handelt es sich betriebswirtschaftlich betrachtet um Ausgaben, die den Kommanditisten des Geldsammelfonds als Verlust ausgewiesen werden und bei ihnen zu steuerlichen Gewinnen führen. Von solchen für eine Realanalyse unverzichtbar zu untersuchenden Bedingungen wird im folgenden abgesehen.

W1+W2 (= baureifes Grundstück) bilden in unserem Beispiel – wenn wir von einem von uns nicht bezifferten Endpreis der Immobilie ausgehen - ca. 20 % dieses Preises. Zur weiteren Vereinfachung unterstellen wir, dass weiteres Anlegergeld nicht eingesammelt wurde, sodass nun 80 % Geldkapital als Leihkapital von Seiten finanzierender Banken erforderlich sind, um das Immobilienvorhaben durchzuführen. Obgleich in Warenform wird das Grundstück bei der Berechnung der Finanzierungsvoraussetzungen wie Kapital in Geldform - also als „Eigenkapital“ - behandelt. Wir bezeichnen es daher weiterhin als „G-Inv“.

Für die Produktion der Immobilie gilt prinzipiell das gleiche wie wir für die Baukapitalisten B1, die die Erschließungsarbeiten am Grundstück durchgeführt haben. Wir nennen sie jetzt B2. Auch B2 hat einen eigenen Kreislauf: G - W ... P ... W´- G´

Das Baukapital B2 kann ebenfalls wie B1 die Produktion nicht abwickeln, wenn es sich nicht das dazu fehlende Kapital borgt. Daher kommt auch hier die erweiterte Formel zur Anwendung.

In der heutigen Realität wird nach Baufortschritt bezahlt, was bedeutet, dass nach Fertigstellung einzelner Gewerke (z.B. Keller, Rohbau, Dachstuhl) Zahlungen des Investors an die einzelnen Baukapitalisten fällig sind und dazu stückweise Kredite bis zur Erreichung der Gesamtsumme des vorher vereinbarten und gesicherten Kredits aufgenommen werden. Eine solche Zerlegung der Kapitalströme würde unsere schematische Darstellung sprengen. Deshalb konstruieren wir, dass die Zahlung für die fertiggestellte Immobilien als Ganzes am Ende erfolgt.

Demnach flösse das an die Baukapitalisten B2 verliehene Bankkapital gemäß obiger Formel auf einmal zurück. Just in time würde der Investor zur Bezahlung von B2 einen Kredit in Höhe von 80 % des Immobilienpreises aufnehmen. Augenfällig ist, dass das neu zu verleihende Kapital gerade eben von B2 an die Bank zurückgezahlt wurde, worin bekannter Maßen ein Teil des aneigneten Mehrwerts enthalten ist.

Für den Investor, der nun Besitzer von Warenkapital (Immobilie inklusive Grundstück) ist, könnten nun alternativ zwei neue Kapitalkreisläufe beginnen. Allerdings trügt der Schein. Mit seinen 80 % ist das Bankkapital als Gläubiger im Grundbuch eingetragen und wird faktischer Eigentümer, wenn die Projektrealisierung stockt und die Kredite durch den Gläubiger (Investor) nicht mehr bedient werden können. Änderungen an der ökonomischen Funktionsbestimmung der Immobilie gehen ohne Zustimmung des Leihkapitalgebers in aller Regel nicht.

Der Investor will eine kurze Umschlagzeit, d.h. er will den Verkauf der Immobilie in Teilen als Eigentumswohnungen. Ob diese dann den zukünftigen Eigentümern wieder als Leihkapital sprich zur Vermietung oder dem persönlichen Konsum (Eigennutzung) dienen, ist ihm egal. Für ihn gilt, was sich für ihn „besser rechnet“.

Die Entscheidung des sofortigen Weiterverkaufs macht ihn zum Handelskapitalisten. Theoretisch könnten B1+B2 (das Baukapital), wenn sie Eigentümer des Grundstücks wären, selber für den Verkauf der Immobilie sorgen. In unserem Beispiel arbeiten B1 und B2 aber auf Bestellung des Investors. Der zwischen ihnen vereinbarte (End-)Preis liegt unter dem Preis, den sie hätten erzielen können, wenn sie die Immobilie selber verkauft hätten. Diese Vertriebs- und Verkaufstätigkeiten sind aus der Sicht des produzierenden Kapitalisten notwendige, aber unproduktive Kosten, die er vom Mehrwert, wenn er ihn als Profit realisiert, ebenso wie die Zinszahlungen an die Bank abziehen muß. Sie liefern dem Besteller also die Immobilie zu einem Preis, der unter dem Wert steht und sind damit das Verkaufsrisiko und die Vertriebskosten los. Wir beginnen in diesem Fall unsere Formel nicht mit W sondern mit W-n.

Unsere Bank kann nun ein zweites Mal beim selben Objekt am Mehrwert profitieren, indem nach den Kapitalproportionen (20 : 80) der bisher nicht realisierte Mehrwert „-n“ geteilt wird.

Unser Investor hat natürlich auch Vertriebskosten und er wird sie, bevor er den Profit mit der Bank teilt, von diesem abziehen. Doch das gehört in eine Realanalyse ebenso wie die Erzielung eines Surplusprofits aufgrund von veränderten Marktbedingungen, der nicht mit der Bank zu teilen wäre.

Die zweite Variante, die der Investor wählen könnte, wäre die Immobilie als Leihkapital zu benutzen. Um den Unterschied zur ersten Alternative deutlich werden zu lassen, zahlt in unserem Beispiel der Besteller den „vollen“ Preis von „W“. Ferner unterstellen wir, dass vom ersten Tage an die gesamte Fläche der Immobilie (Wohnungen, Gewerberäume, Tiefgarage) vermietet ist und bleibt.

Der Mietzins (ohne Bewirtschaftungs- und Betriebskosten) leitet sich ab aus der Höhe der möglichen Verzinsung von Leihkapital in einer gegebenen historischen Situation eines bestimmten Wirtschaftsraumes. Dies ist das Gravitationszentrum. Angebot und Nachfrage führen jeweils zu entsprechenden Schwankungen. Der Investor als Vermieter wird sein (Eigen-)Kapital und das Leihkapital der Bank mit dem gleichen Zins- und Tilgungssatz behandeln.

Doch Achtung! Mit jedem Jahr verändern sich die Proportionen zwischen dem Anteil des Investors und dem des geliehenen Bankkapitals am Mietzins. Nach einem Jahr könnte aufgrund der Tilgung die Sache schon so aussehen:

Oder anders ausgedrückt. Nach etlichen Jahren (Umschlagzeit um vieles länger als bei Variante eins- abhängig von dem vereibvarten Tilgungsplan) hätte sich das vorgeschossene Kapital realisiert und das Leihkapital wäre incl. Zinsgewinn / Rendite für die Bank an diese zurückgezahlt. Die jetzigen Mietzinsen würden ab jetzt voll - dh. nach dem jeweils aktuellen Zinsfuß auf die gesamte Immobilie und das Grundstück berechnet - über viele Jahre an den Investor fließen.

So betrachtet erscheint das Vermieten einer Wohnung wie ein "normales" kapitalistisches Geldverleihgeschäft. Doch ein "normales" kapitalistisches Borgen und Verleihen ist das, was im kapitalistischen Verwertungsprozess stattfindet. Das Leihkapital nimmt Anteil an der Verwertung des produktiven Kapitals und erhält dafür seinen Anteil an Profit bzw. am Mehrwert. Der Mietkapitalist tritt bei der Vermietung gegenüber seinem lohnarbeitenden Kunden, für den ein Wohnraum ein "lebenswichtiges" Konsumgut ist, immer so auf, wie er geschäftlich mit einem anderen Kapitalisten verkehren würde. An dieser Stelle wird die Wohnungsfrage endgültig zur Klassenfrage.

Der Vergleich beider Varianten zeigt, das eine wesentliche höhere Rendite aus den Zinszahlungen zu erzielen ist als durch die kurzfristige Aneignung des Handelsprofits, der durch die Profitmasse der Immobilie konkret limitiert ist.

Warum nun unter bestimmten Bedingungen wie zur Zeit – beim Neubau von Wohnungen - eher zum Handelsprofit als zur langfristigen Zinsrendite gegriffen wird, kann nicht aus den Bedingungen des Einzelkapitals erklärt werden, die hier nur der Gegenstand der Erörterung waren. Vieles spricht dafür, weil das Kapital aus seinem Selbstverwertungszweck heraus ohne produzierende Phase nicht auskommt, dass es in der Zeit der Überakkumulationskrise in der Abteilung 1 (Produktionsmittel) kaum profitable Akkumulationsmöglichkeiten wohl aber in der Abteilung 2 (Konsumtionsmittel) findet und weil die dortige kurze Umschlagzeit bald wieder Kapital für die andere Anlagesphäre freisetzt.

1) Im Auftrage des Investors vermitteln Banken und Finanzdienstleister Gesellschaftsanteile gegen Gebühren, d.h. sie sammeln Kommandisten als Geldkapitaleinleger in den Fonds, der durch den Investor in der Rechtsform einer GmbH geschäftsführend kommandiert wird. Die Kommanditisten verleihen ihr Geld nicht sondern werden (Teil-)Eigentümer des Fonds. Ist das für die Errichtung des Wohnimmobilie notwendige Geldkapital zusammengekommen, wird der Fonds geschlossen, das Grundstück erworben und erschlossen. Die Verwandlung des Geldkapitals ins produzierendes beginnt. Ein Kommanditist als Teileigentümer der Immobilie kann prinzipiell gemäß vertraglicher Regelungen ausscheiden, wenn er sein Geldkapitalanteil an einen anderen verkauft kriegt. Zum Verständnis des "offenen" Immobilienfonds siehe bei Wikipedia "Offener Immobilienfonds".

2) Marx vermerkt dazu: "Dasselbe Kapital erscheint in doppelter Bestimmung, als leihbares Kapital in der Hand des Verleihers, als industrielles oder kommerzielles Kapital in den Händen des fungierenden Kapitalisten. Aber es fungiert nur einmal und produziert selbst den Profit nur einmal. Im Produktionsprozeß selbst spielt der Charakter des Kapitals als verleihbares keine Rolle. Wie sich die beiden Personen darin teilen, die Ansprüche auf diesen Profit haben, ist an und für sich eine ebenso rein empirische, dem Reich des Zufälligen angehörige Tatsache wie die Teilung der Prozentanteile des gemeinschaftlichen Profits eines Kompaniegeschäfts unter die verschiednen Teilhaber." (MEW 25/376) Diese Verdoppelung ist die Grundlage für die Bildung von fiktivem Kapital. Dieser Sachverhalt ist nicht anhand des Einzelkapitals zu entwickeln, sondern aus dem Kreislauf des Gesamtkapitals abzuleiten, was hier nicht Thema ist.