ZUR POLITISCHEN ÖKONOMIE DER MIETWOHNUNG

Stadtumbau & Stadtteilkämpfe

Jahrbuch des Inst. für Marxist. Studien und Forschungen
ZUR POLITISCHEN ÖKONOMIE DER MIETWOHNUNG

von Winfried Schwarz
09-2012

trend
onlinezeitung

1. Das Fiasko des Mietwohnungsbaus
2. Ökonomische Formbestimmung: nicht nur Ware, sondern Kapital
3. Der hohe Fremdkapitalanteil bei der Finanzierung
4. Wohnungskapital, Bankkapital und die "Kostenmiete"
5. Der Ausgleich anfänglicher Unterverwertung durch spätere Zusatzgewinne. Ein Modellbeispiel
6. Warum der Markt für eigene Wohnungen nicht stagniert
7. Ungleiche Mietzahlungskraft als Hemmnis rein privat-kapitalistischer Wohnungsversorgung und die historische Notwendigkeit des Staatseingriffs
8. Die staatsmonopolistische Regulierung des Wohnungssektors von 1917 bis heute
9. Fazit

1. Das Fiasko des Mietwohnungsbaus

Daß sich   der Wohnungsbau von seinem Nachkriegsrekord 1973 (714 000 Fertigstellungen) auf sein bisheriges Nachkriegstief 1979 (357 000) halbiert hat 1), liegt nicht am mangelnden Bau von Eigentümerwohnungen, also Ein- und Zweifamilienhäusern (Eigenheimen) und Eigentumswohnungen. Die Zahl der jährlich erstellten Eigenheime schwankt seit 1962 konstant zwischen 200 und 250 Tausend - mit zunehmender Tendenz seit 1975. 2) Gleichzeitig wächst das Neubauvolumen von Eigentumswohnungen - mitgetragen von der staatlichen Förderung des "selbstgenutzten Wohnungseigentums" 3) - u.a. in exotischen Formen von auf Steuereinsparung ausge richteten sogenannten Bauherrenmodellen 4). Der öffentlich geförderte oder freifinanzierte Mietwohnungsbau ist dagegen statistisch zu einer Restgröße verkümmert. Vom Höhepunkt der Nachkriegskonjunktur 1973 mit 411 000 Fertigstellungen in "Mehrfamilienhäusern" 5) ist der Geschoßwohnungsbau auf ganze 97 000 im Jahre 1979 abgesackt. 6) Bei dem zunehmenden Trend zu Eigentumswohnungen in Mehrfamilienhäusern 7) sind somit wahrscheinlich nicht einmal 50 000 wirkliche Mietwohnungen entstanden 8), die im übrigen kaum hinreichen dürften, die realen Abgänge vom Bestand zu kompensieren. 9) Es soll im Folgenden anhand einer theoretischen Vertiefung in die ökonomischen Unterschiede zwischen Miet- und Eigentümerwohnung geprüft werden, ob im Rahmen der kapitalistischen Wirtschaftsordnung Mietwohnungsbau ohne staatliche Intervention überhaupt noch eine Chance hat oder ob das staatlich unbeeinflußte private Kapital zur Lösung der Wohnungsfrage grundsätzlich unfähig geworden       ist.

2. Ökonomische Formbestimmung: nicht nur Ware, sondern Kapital

Die politische Forderung, daß die Wohnung nicht länger Ware sein darf 10), zielt auf deren Herauslösung aus dem System von Markt und Profit. Indessen liegt hier strenggenommen eine kategoriale Verkürzung vor. Die allgemeine Bestimmung Ware trifft gerade nicht die Besonderheit der Mietwohnung, indem sie über den ökonomisch folgenreichen Unterschied zwischen Miet- und Eigentümerwohnung hinweggeht. Gegenüber der selbstgenutzten Eigenwohnung ist die (fremdgenutzte) Mietwohnung für ihren Eigentümer nicht nur einfache Ware, sondern wesentlich Kapital - stoffliches Mittel zur Verwertung von Wert.

F. Engels verwies 1872 als erster öf fentlich darauf, daß es sich beim Mietverhältnis "nicht darum handelt, dem Eigentümer das Haus abzukaufen, sondern nur dessen Nießbrauch für eine bestimmte Zeit" 11). Die Mietzahlung ist kein Ratenkauf 12). In Anlehnung an Engels und an Marx, der bereits sieben Jahre vorher gegen Proudhon die Verleihung eines Hauses als "abgeleitete" Form des Verleihens von zinstragendem Geldkapital bestimmt hatte 13), haben Brede, Kohaupt und Kujath 1975 mit der Definition der Mietwohnung als "zinstragendes Kapital in Wa renform" und der Wohnungsvermietung als "Prozeß der Kapitalverwertung" 14) den hierzulande bisher fortgeschrittensten theoretischen Erklärungsansatz mit den Kategorien der marxistischen politischen Ökonomie geliefert.

Das Vermieten kommt dem Verleihen von zinstragendem Kapital gleich, insoweit der Vermieter für die zeitweilige Überlassung von Wohnraum regelmäßig eine Geldsumme erhält, die insgesamt eine maximale Verwertung des in Form einer Wohnung angelegten Kapitals garantieren soll. Die Miete ist ihrem ökonomischen Inhalt nach hauptsächlich der Zins auf das für die Wohnung vorgeschossene Geldkapital, welches dem Vermieter in Form der in der Miete mitenthaltenen Abschreibungen analog der Tilgung portionsweise zurückfließt. Trotz des relativ niedrigen Anteils von Bodenkosten an den Gesamtkosten für eine Wohnung (10-20 v.H.) ist es zwar nicht exakt, die anders bestimmte Bodenrente ebenfalls unter die Zinsform zu subsumieren - als "Zins auf für Gebäude und Grundstück angewandtes Kapital". Darauf haben Brede u.a. übrigens selbst hingewiesen 15). Aber im wesentlichen ist die Wohnungsmiete ein Kapitalzins. Vermietung ist daher Kapitalverwertung, auch wenn dabei kein Mehrwert entsteht, sondern bereits produzierte und verteilte Werte nur neuverteilt werden.

Aus der Formbestimmung der Mietwohnung als Kapital ergibt sich, da Kapital gleichgültig gegen seine stoffliche Gestalt ist, daß eine Investition im Mietwohnungsbau oder -kauf nur dann vorgenommen wird, wenn sie im Verhältnis zu anderen Anlagesphären mindestens durchschnittliche Verwertung gewährleistet. Die allgemeinen Kapitalverwertungsbedingungen sind daher auch die Rahmenbedingungen des Mietwohnungsbaus. Wenn heute aber ein nahezu totaler Stillstand in diesem Bereich festzustellen ist, muß dies mit Faktoren zusammenhängen, welche den durch Kosten- und Ertragsbedingungen definierten Verwertungsspielraum zusätzlich einengen und Investitionen nicht mehr gewinnträchtig genug erscheinen lassen.

3. Der hohe Fremdkapitalanteil bei der Finanzierung

Eine Besonderheit des Wohnungssektors, die sowohl für das Ein- und Zweifamilienhaus als auch für das Mehrfamilienhaus zutrifft, hängt mit der Eigenschaft von Wohngebäude und Grundstück als Immobilie sowie mit der relativ langen Nutzungsdauer des Gebäudes (ca. 100 Jahre) zusammen. Die im Vergleich zu einer industriellen Investition recht hohe Anlagesicherheit von Immobilien 16) erleichtert dem Bauinvestor den Zugang zu Bankkrediten. Die Verleiher zinstragenden Kapitals - in der Regel "Realkreditinstitute" - gewähren auf der Basis dinglicher Absicherung sogenannte Hypothekarkredite mit einer auf der Langfristigkeit der Wohnungskapitalbindung gründenden überdurchschnittlich langen Laufzeit bis zu 30 Jahren. Hypothekenkredite decken, überblickt man grob das allgemeine Finanzierungsschema in diesem Jahrhundert, normalerweise über 80 Prozent der Gesamtinvestition. Dabei werden mit der erststelligen Hypothek zwischen 40 und 60 Prozent der Kosten finanziert. Die etwas risikoreichere zweitstellige Hypothek deckt den übrigen Kreditraum; rund 20 Prozent sind Eigenkapital - auch "Restfinanzierung" genannt. Die Tilgung beträgt anfangs gewöhnlich 1-2% der Kreditsumme. Auch wenn Zins und Tilgung nicht, wie      heute üblich, in festen jährlichen Beträgen (Annuitäten) zusammen rückgezahlt würden, wodurch der jährliche Tilgungsanteil progressiv ansteigt und der Zinsanteil progressiv sinkt, 'würde im Laufe der Abzahlung die Zinsbelastung infolge der stufenweisen Reduzierung der geliehenen Summe abnehmen. Bei Annuitätsdarlehen ist der Kredit nach 25 bis 30 Jahren zurückgezahlt.

Der hohe Anteil von Fremdkapital bei der Wohnungsfinanzierung hat eine weitere Ursache. Während beim Erwerb einer eigengenutzten Wohnung in erster Linie die quantitative Beschränktheit seines Vermögens den künftigen Eigentümer dazu zwingt, zur Bezahlung des im Verhältnis zu anderen Konsumwaren sehr hohen Preises fremde Mittel in Anspruch zu nehmen, ist für einen künftigen Vermieter, der ja absolut weit höhere Beträge für ein Mehrfamilienhaus aufzubringen hat, das Umschlagstempo seines eigenen Kapitals ein wichtiger Faktor bei der Investitionsentscheidung. Da die Investition Wohnung überdurchschnittlich lange Kapital bindet, weil das vorgeschossene Gesamtkapital bei einer Lebensdauer von 100 Jahren normalerweise erst nach diesem Zeitraum wieder vollständig in Geldform existiert und selbst bei einem erhöhten Abschreibungssatz von 2 v.H. erst nach 50 Jahren zurückgeflossen ist, bedeutet dies eine extrem lange Umschlagsgeschwindigkeit des Kapitals im Verhältnis zu anderen Investitionen. In Zeiten ständiger Inflation der Baupreise würde die Summe nach der Amortisation des   Gesamtkapitals nicht mehr annähernd hinreichen, ein neues Haus zu ersetzen. Je geringer daher der Eigenkapitalanteil ist - z.B. 20 Prozent ", desto schneller ist die aus eigener Tasche vorgeschossene Summe wieder in den Händen des Vermieters. Da die Abschreibungen auf das gesamte, nicht nur das eigene Baukapital berechnet werden, weil ihr ökonomischer Inhalt Tilgung des in Wohnungsform existierenden gesamten Leihkapitals ist, hat im vorliegenden Fall bei einem Abschreibungssatz von 2 v.H. das Eigenkapital schon nach zehn Jahren seine ursprüngliche Geldgestalt wieder.

Der überproportionale Anteil von Fremdkapital spielt zumindest in der Anfangsphase der Vermietung die bestimmende Rolle. Es hängt in erster Linie vom Zinssatz ab - von 7% (1967) bewegte er sich bis auf 10-14% (1980/81) ", welcher Anteil an der Brutto-Mietennahme für den Wohnungseigentümer noch übrig bleibt, da zuerst einmal die Fremdkapitalzinsen gezahlt werden müssen. Zugleich bedeutet dies, daß im Maße der Tilgung der Kredite der Anteil des Wohnungseigentümers an der Miete steigen muß, bis er nach vollständiger Rückerstattung des Darlehens Anspruch auf die gesamte Miete hat - die er jetzt natürlich nicht senkt. Warum sollte er auch? Denn Kredittilgungen, die indirekt von den Mietern aufgebracht werden, sind ja nur oberflächlich betrachtet den Zinsen vergleichbare sogenannte Kapitalkosten. In Wahrheit wird durch die Darlehenstilgung sukzessive Fremdkapital in Eigenkapital verwandelt bzw. dehnt sich der Anteil des Eigenkapitals auf Kosten des geliehenen Fremdkapitals im Zeitablauf bis zu hundert Prozent aus. Mit zunehmender Tilgung verschieben sich die Ansprüche auf die Miete zugunsten des Eigentümers, weil sich sein Kapitalanteil zu seinen Gunsten verschoben hat. Für den Mieter ändert sich nichts, obwohl er es ist, der mit seinen Mietzahlungen dem Eigentümer die Umwandlung der Fremdkapital-belasteten Wohnung in eine real ihm gehörige ermöglicht. Da aber die Miete prinzipiell der erzielbare Zins auf das gesamte vorgeschossene Kapital ist, haben Zusammensetzung und Eigentumsverschiebungen hinsichtlich der Kapitalbestandteile mit der Miethöhe absolut nichts zu schaffen.

4. Wohnungskapital, Bankkapital und die "Kostenmiete"

Es sind demnach bei der Mietwohnung - und auch das hat Brede herausgearbeitet 17) - im Grunde zwei selbständige Kapitalkreisläufe zwar miteinander verflochten, aber dennoch vollständig verschieden. Der grundlegende vollzieht sich im Geschäft zwischen Vermieter und Mieter, wo in Warenform existierendes Leihkapital über die Mieten die gesamte Lebensdauer der Wohnung lang verzinst und über die Abschreibungen getilgt wird. Der zweite Kreislauf tritt nur hinzu, wenn der Bauherr nicht gänzlich eigenes Kapital investiert - was aber die Regel ist: Dann borgt der Eigentümer Kapital von einem Geldverleiher und zahlt ihm seinerseits Zinsen und Tilgungen, die er grundsätzlich aus der Miete aus dem ersten Geschäft zu begleichen hat. Beide Kreisläufe sind ihrer Natur nach völlig verschieden. Zwischen Vermieter und Mieter erfolgt die Kapitalverzinsung über die auf dem Wohnungsmarkt erzielbare Miete. Zwischen Vermieter und Bank verläuft das Geschäft unter den Konditionen des allgemeinen Kapitalmarktes - zu Zinssatz und Laufzeit 18), die mit den Verhältnissen auf dem Wohnungsmarkt unmittelbar nichts zu tun haben.

Die Rolle des Bankkapitals für den Wohnungsbau ist kaum zu überschätzen. Dies soll hier nicht nur betont werden, weil jahrelang die Bodenfrage unberechtigterweise im Vordergrund der politischen Diskussion gestanden hat. Von den Konditionen des kostenbildenden "zweiten Kapitalkreislaufs" hängt es im wesentlichen ab, ob der erste Kreislauf insgesamt gewinnbringend verlaufen kann, ob also Wohnungen überhaupt gebaut werden können oder nicht.

In diesem Zusammenhang muß kurz die sogenannte Kostenmiete problematisiert werden, wie sie als Höchstmiete für öffentlich geförderte Wohnungen verlangt "werden darf 19). In jeder Miete bilden - zumindest in den ersten Jahren - den Hauptteil die sogenannten Kapitalkosten (rund 75%) neben den Abschreibungen auf die Gebäudenutzung (bei 1% jährlich: rd. 10%) und den sonstigen Bewirtschaftungskosten (rd. 15%). Als Kapitalkosten zählen die Zinsen für Fremdkapital, aber auch die - bei öffentlicher Förderung auf 4 v.H. begrenzten - Zinsen auf das Eigenkapital. Der ökonomische Unsinn, die Eigenkapitalzinsen als Kosten anzusetzen, springt unmittelbar in die Augen. Aber auch Fremdkapitalkosten sind nicht durch den Wohnungsbau real verursacht, sondern gehen nur aus seinen Finanzierungsbedingungen hervor. Ein Haus, das zu hundert Prozent mit Eigenmitteln gebaut ist, oder ein beliebiges Gebäude nach der Rückzahlung der Kredite erfordern überhaupt keine Zins- und Tilgungszahlungen (mehr). Im Normalfall der Fremdfinanzierung erscheinen die Zinsen dem borgenden Eigentümer zwar als Kosten, weil sie von ihm bezahlt werden müssen. Ihrer ökonomischen Natur nach sind aber weder Fremd- noch Eigenkapitalzinsen etwas anderes als die jeweiligen Portionen am Gesamtmietzins, welche Hauseigentümer und Bank unter sich teilen - wobei die verleihende Bank ihren Teil zuerst erhält. Ökonomisch widersinnig wird es, wenn Hauseigentümer versuchen, ihre Tilgungsleistungen ebenfalls als Kosten zu berechnen; denn Tilgungen werden zwar ebenfalls an einen Gläubiger abgeführt, sie vergrößern aber - wie erwähnt - die Eigenkapitalquote des Wohnungseigentümers am Gesamtkapital und damit seinen Anspruch auf Mieteinnahmen. 20)

5. Der Ausgleich anfänglicher Unterverwertung durch spätere Zusatzgewinne. Ein Modellbeispiel

Der überdurchschnittliche Fremdkapitalanteil im Mietwohnungsgeschäft bewirkt hohe "Zinsempfindlichkeit" - besonders spürbar bei sehr hohen Zinssätzen und steigenden Wohnungsbaukosten (letzteres wegen der damit wachsenden Kreditsummen). 21) Der Kapitalanleger muß unter Umständen sogar damit rechnen, daß er in den ersten Jahren der Vermietung auf dem Markt nicht einmal eine Miethöhe durchsetzen kann, die alle seine Kosten im vorgenannten Sinne deckt. Solche "Ertragsdefizite", die vom Verzicht auf Eigenkapitalverwertung, auf Abschreibungen oder andere Teile der Unterhaltungskosten, insbesondere Instandhaltungskosten, bis zu "negati     ven Erlösen" hinreichen, sind reale Tatbestände gerade angesichts aktuell hoher Kapitalmarktzinsen im Verhältnis zur durchsetzbaren Marktmiete.

Eine Kapitalinvestition darf indessen nicht nur von ihrer aktuellen Rentabilität - in der Anfangsphase - her beurteilt werden, sondern vom Standpunkt der Gesamtrentabilität. Und hier zeigt es sich, daß mietwohnungsspezifische Anfangs-Unterverwertung von mehreren Jahren (Verlustzone), die eine industrielle Investition in der Regel unmöglich machen würde, aufgrund der langen Verwertungsdauer der Wohnung in Kauf genommen werden kann, weil sie durch spätere Gewinne ausgeglichen und übertroffen wird.

Da die Zinszahlung für Fremdkapital mit fortschreitender Tilgung tendenziell gegen Null sinkt, so daß nach Rückzahlung des Darlehens nur noch Abschreibungs- und sonstige Bewirtschaftungskosten entstehen (letztere allerdings bei Inflation steigend), während die Marktmiete stabil bleibt oder, wie heutzutage, kontinuierlich ansteigt, muß früher oder später - je nach Dynamik der gegenlaufenden Kosten- und Erlöstendenzen - notwendig der Punkt eintreten, wo Gewinne entstehen und bleiben (Gewinnzone). Aus diesem Grund kann die Mietwohnungsinvestition - im Zeitablauf betrachtet - durchaus die in sonstigen Bereichen übliche Kapitalverzinsung (als Richtsatz: die Rendite festverzinslicher Wertpapiere), 22) aufs einzelne Jahr berechnet, abwerfen und übertreffen. Aktuell nicht realisierbare Kosten werden wegen zurückgehender Zinslasten aufgrund fortschreitender Kredittilgung überkompensiert, aus Anfangsverlusten werden allmählich Überschüsse. An einem Zahlenbeispiel will ich die Zusammenhänge verdeutlichen:

Eine 75-qm-Wohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses werde mit anteiligen Gesamtkosten von 125 000 DM erstellt, wovon auf Grundstückskosten 25 000 DM entfallen. Die gegenwärtige durchsetzbare Marktmiete sei 8 DM pro qm im Monat. Da in diesem Fall die jährlichen Mieteinnahmen 7 200 DM betragen, entsteht gegenüber den laufenden Aufwendungen von 10 000 DM ein Verlust von 2 800 DM im ersten Jahr.

       Finanzierung:
       Hypothekendarlehen   100 000 DM  8%   Zins
       davon 1. Hypothek     50 000 DM   7,5% Zins
                 2. Hypothek     50 000 DM   8,5% Zins
       Eigenkapital               25 000 DM

       Summe der effektiven laufenden Aufwendungen:

                           total im 1. Jahr   je qm pro Monat

       Fremdkapitalzinsen            8 000         8,88
       1%-Abschreibungen auf
       Gebäudewert                   1 000         1,11
       sonst. Bewirtschaftungs-
       kosten:                             1 000         1,11
                                                  --------------------
                                              10 000         11,10


Kostenentwicklung im Zeitablauf

Das Fremdkapital sei wie üblich zu einer festen Jahresleistung für Zins plus Tilgung (Annuität) aufgenommen: Die jährlichen 9 000 DM Zahlungen an die Bank setzen sich im ersten Jahr aus 8 000 DM Zinsen und 1 000 DM Tilgung zusammen. Aufgrund der Zinsdegression - weil die Zinsen auf abnehmende Schulden bezogen werden - sinken die Zinskosten, und die Tilgungen steigen. Bei konstantem Zinssatz und fester Jahresleistung von 9 000 DM machen     die Darlehens-Zinszahlungen, die im ersten Jahr 8 000 DM betragen, im 15. Jahr noch 6 000 DM, im 20. Jahr 4 500 DM aus und können im 30. Jahr vollständig eingestellt werden.

Während die Kapitalkosten nominell von 8,88 DM/qm/Monat im Anfangsjahr bis auf Null im 30. Jahr allmählich sinken und die Abschreibungen durch den Jahresansatz von 1% der reinen Baukosten mit 1,11 DM/qm/Monat stabil bleiben, ist für den dritten Kostenbestandteil, die sonstigen Bewirtschaftungskosten, Preisstabilität nicht garantiert. Zusammengesetzt aus Betriebskosten (hier mit 4,30 DM/qm/Jahr angesetzt), Instandhaltungskosten (mit einem      Ansatz von 6,90 DM/qm/Jahr) und einer jährlichen Verwaltungspauschale von 180 DM für die Wohnung, sei für die Summe von 1 000 DM für die 75-qm-Wohnung eine jährliche Steigerungsrate von 5 v.H. angenommen. Die anteiligen monatlichen Quadratmeterkosten steigen in 15 Jahren von 1,11 auf 2,20 und haben sich nach 30 Jahren auf 4,57 DM vervierfacht. Insgesamt bewegen sich die monatlichen Quadratmeterkosten von 11,10 DM im 1. Jahr über 10,60 DM im 10. und 9,11 DM im 20., auf das Minimum von 5,68 DM im 30. Jahr, um danach mit dem Anstieg der Bewirtschaftungsausgaben allmählich wieder anzuwachsen.

Erlösentwicklung im Zeitablauf

Unter der Bedingung einer konstanten Miete von 8 DM/qm/Monat wäre ein Überschuß über die laufenden Kosten erst im 24. Jahr zu erzielen, wo die Kosten auf 7,99 DM gesunken sind. Eine Investition unter solchen Bedingungen wäre unrentabel. Und hier zeigt sich die enorme Bedeutung ständiger Mieterhöhungen für die Rentabilität kapitalistischen Mietwohnungsbaus, der unter hoher Fremdkapitalbelastung steht: Setzt man eine konstante jährliche Steigerungsrate der Miete von 5 v.H. an, wird bereits im Laufe des siebenten Jahres die Kostenentwicklung ein- und überholt. Im achten Jahr ist der Quadratmeter-Erlös 11,24 DM, die laufenden Kosten sind auf 10,76 DM gesunken. Damit hat die "Gewinnzone" begonnen.

Unter gleichbleibenden Umständen, d.h. 5 v.H. Mietanstieg, ist das Verhältnis Mieteinnahmen/Kosten für den Quadratmeter im 15. Jahr schon auf 15,83 : 10,04, im 20. Jahr bereits auf 20,21 :   9,11 und im 25. Jahr gar schon 25,80 : 7,64 gestiegen. Diese enormen Spätgewinne machen die Anfangsverluste tragbar - unter der Bedingung, daß sich alle Erlös- und Kostenfaktoren wie beschrieben weiterverhalten.   Grafisch lassen sich leicht die investitionsfördernden und investitionshemmenden Variablen ablesen 23):

Typische Kosten-Erlös-Kurven bei einer Mietwohnung ohne öffentliche Förderung - auf Grundlage des Textbeispiels

Unter der angenommenen Entwicklung von Miete und laufenden Kosten verläuft die Mietkurve M vom siebenten Jahr an ständig und progressiv zunehmend über der Kostenkurve lK und ermöglicht dem Vermieter kontinuierlich wachsende Überschüsse über seine laufenden Ausgaben (Gewinnzone). Bis zum siebenten Vermietungsjahr konnte der Vermieter mit den Einnahmen gerade die Zinsen bezahlen, die Abschreibungen konnte er nicht realisieren, die sonstigen Bewirtschaftungskosten nur auf dem Niveau der Betriebskosten.

Zweitens konnte er bis dahin die Ausweitung seines Eigenkapitals, die Kreditierung von knapp 9 000 Mark, noch nicht aus Mieteinnahmen finanzieren, sondern mußte sie aus eigener Tasche vollziehen.Es zeigt sich, daß unter normalen Umständen eine Investition in eine Mietwohnung durchaus konkurrenzfähig mit anderen Kapitalanlageformen sein kann. Voraussetzung ist allerdings eine bestimmte Dynamik sowie absolute Höhe der gegeneinanderlaufenden Entwicklungen von Kosten und Mieteinnahmen; sie entscheiden über die Rentabilität und damit Durchführung einer Mietwohnungsinvestition.

Bei   g e g e b e n e r M i e t e n t w i c k l u n g tritt die Gewinnzone und damit die Investitionsbereitschaft umso früher ein, je niedriger die Kosten, das sind hauptsächlich die Zinsen für das Fremdkapital, liegen - und umgekehrt: Je höher der Hypothekenzins für den Eigentümer, desto länger währen die Anfangsverluste und umso niedriger ist der Investitionsreiz.

Bei   g e g e b e n e r   K o s t e n h ö h e    u n d    -e n t w i c k l u n g   hängt das frühere oder spätere Eintreten von Überschüssen prinzipiell vom absoluten Niveau der Anfangsmiete und auf dieser Grundlage von der Dynamik der Mieterhöhungen ab. Niedrige Mietsteigerungsrate - ein Abflachen der Kurve M mit verzögertem Schneiden der Kostenkurve - wirkt notwendig investitionshemmend auf den Mietwohnungsbau. Die durchsetzbare Marktmiete ist ihrerseits determiniert durch die objektive Zahlungsfähigkeit der Mieter.

Damit ist klar, daß die Entwicklung der Einkommen im Zeitablauf großen Einfluß auf die Dynamik der Marktmiete ausübt. Erst von dieser Grundkonstellation aus ist die staatliche Intervention auf dem Mietwohnungssektor zu beurteilen. Dazu später.

Daß Finanzierungsbedingungen im Investitionszeitpunkt und Ertragserwartungen hinsichtlich der Zukunft über eine Investitionsrealisierung entscheiden, ist nichts für den "Wohnungsbau Spezifisches. Somit könnte das Vorstehende trivial sein, weil es für jede Kapitalanlage gilt. Allerdings darf man zunächst einmal nicht den Produktionsprozeß der Wohnung durch den Baukapitalisten mit ihrem (ungleich längeren) Vermietungsprozeß durch den Wohnungseigentümer verwechseln: Ersterer produziert Ware - wie der industrielle Kapitalist - zum unmittelbaren Verkauf, der zweite verleiht langfristig zinstragendes Kapital und braucht nicht so scharf zwischen aktuellen Marktpreisen und Beschaffungskosten des Produkts zu kalkulieren. Es spielt hier also der ökonomische Formunterschied zwischen Warenkapital und zinstragendem Kapital eine Rolle. Das soll nicht heißen, daß es außerhalb der      Wohnungsvermietung keine  Anfangsverluste durch hohe fremdfinanzierte Investitionen gäbe, wie z.B. bei großen Industrieanlagen oder bei unterirdischer Rohstoffprospektion. Aber die essentielle Angewiesenheit auf laufenden Anstieg der Marktpreise bzw. Marktmieten und auf Senkung der laufenden Kosten existiert außer   bei reinen Spekulationsgeschäften nur beim Mietwohnungskapital. 24) Gleichwohl soll die Differenz zum gewöhnlichen zinstragenden Geldkapital nicht geleugnet werden, die nicht nur in der unterschiedlichen stofflichen Gestalt liegt, denn Geld wird von Anfang an rentabel ausgeliehen - gegen hohe Sicherheiten und niemals so langfristig wie eine Wohnung.

6. Warum der Markt für eigene Wohnungen nicht stagniert

Aus dem Dargelegten geht hervor, daß die Investitionsbereitschaft im Mietwohnungsbau im wesentlichen durch die abschätzbare Spanne zwischen Fremdkapitalkosten und mietzahlungsfähiger Nachfrage determiniert ist. Daraus erhält man zunächst einmal ein wichtiges Erklärungsmoment dafür, weshalb Bau und Absatz von Eigentümerwohnungen im Unterschied zum Mietwohnungsbau konstante und steigende Fertigstellungsziffern aufweisen. Wer eine Eigentümerwohnung erwirbt, um sie selber zu beziehen, kauft eine Ware ihres Gebrauchswerts (Wohnen) wegen. Er bezahlt ihren Wert (daß er damit den Mehrwert der Baufirma realisiert und Warenkapital in Geldkapital für den Hersteller verwandelt, tut nichts zur Sache) und konsumiert durch das Wohnen ihren Gebrauchswert.

Der Eigentümer der selbstgenutzten Wohnung steht nicht unter dem Zwang, sein eingesetztes Geld vermehren zu müssen. Sein Erwerbsverhalten hängt nicht von Kapital-Verwertungschancen auf dem Markt ab, sondern er verausgabt Geld, um zu wohnen. Von anderen Waren - etwa einem PKW - unterscheidet sich die Ware Eigentümer wohnung in dieser Hinsicht nur quantitativ, durch den verhältnismäßig hohen Preis. Für die verleihende Bank macht es zwar keinen Unterschied, ob ihr Darlehen für Miet- oder Eigentümerwohnungen geborgt wird und ob sie Zinsen vom Eigentümer einer Miet- oder Eigentümerwohnung einstreicht. Für ihr - dinglich gesichertes - Leihkapital will sie Verzinsung; und ob sie aus Mieteinnahmen oder aus dem Einkommen eines Eigenheimbesitzers realisiert wird, spielt für die Bank keine Rolle. Dagegen wirkt sich die Zinslast auf den Mietwohnungseigentümer stärker aus als auf den Eigenheimer. Letzterer wird von der hohen Zinsbelastung durch Fremdkapital zwar ebenfalls betroffen, aber er muß erstens nicht Überschüsse darüber erzielen und ist zweitens mit der Aussicht auf ein nach Tilgung lastenfreies, gänzlich ihm gehöriges Haus (in   Verbindung mit der vorherrschenden Eigentümerideologie - auch unabhängig von aller staatlichen finanziellen Eigentumsförderung) bereit, jahrelang in Unterordnung seiner Lebensführung unter jenen Gebrauchszweck so hohe Lasten in Kauf zu nehmen, die ein Wohnungskapitalist nicht tragen würde.   Der Markt für Wohnungseigentum funktioniert also gerade deshalb, weil die Eigentümerwohnung nicht Kapitalanlage ist, sondern einfache Ware für ihren Käufer - weil die Verwertungsgesetze der kapitalistischen   Wirtschaft für die Anschaffung der Eigentümerwohnung gerade nicht gelten. Besonders in den letzten Jahren hat sich die staatliche Wohnbauförderung auf die Förderung der Eigentümerwohnung konzentriert. Über drei Viertel aller staatlichen Finanzmaßnahmen von
rund 20 Milliarden (1980) - sowohl positive Ausgaben als auch steuerliche Einnahmeverzichte - kommen nach Berechnungen der Eigentumsbildung zugute. Hier spielen Bausparförderung, die Abschreibungsgesetzgebung und die Subventionierung der Zinslasten
eine hervorragende Rolle. Es ist jedoch davor zu warnen, die staatliche Eigentumsförderung als einziges Erklärungsmoment für
den Eigentümertrend auf dem Wohnungsmarkt heranzuziehen. In Wahrheit ist unter den gegenwärtigen Verwertungsbedingungen im Mietwohnungsbau die staatliche Eigentumsförderung das einfachste Mittel, hohe Fertigstellungsergebnisse zu erreichen, indem ein ohnehin bestehender Prozeß unterstützt wird - auf Kosten der Mietwohnungsförderung, wo viel mehr Mittel aufgebracht werden müßten und ein objektiver Trend nicht einfach forciert, sondern zur Umkehr gebracht werden müßte. 25)

7. Ungleiche Mietzahlungskraft als Hemmnis rein privatkapitalistischer Wohnungsversorgung und die historische Notwendigkeit des Staatseingriffs

Wenn auch aus dem Bisherigen folgt, daß eine Mietwohnung prinzipiell die gleichen Chancen hat, eine durchschnittliche Verzinsung
des eingesetzten Kapitals zu erzielen und daß ein rein privatkapitalistischer Mietwohnungsbau möglich ist, so sind nun doch Ein-
schränkungen zu berücksichtigen, welche den pivatkapitalistischen Lösungsweg der Wohnungsfrage immer wieder behindern. Als Hemmnis durchschnittlicher Verwertung tritt dem Mietwohnungskapital nämlich die von den ungleichen kapitalistischen Verteilungsverhältnissen (der "Kehrseite" der ungleichen Produktionsverhältnisse 26) bestimmte Differenzierung der Mietzahlungsfähigkeit entgegen, welche den Wohnungsmarkt in verschiedene, mehr oder weniger undurchlässige Teilmärkte für die verschiedenen Einkommens- und Nachfragegruppen zerspaltet 27). Rein kapitalistischer Mietwohnungsbau kann - das zeigt wenigstens
dieses Jahrhundert - am leichtesten die zahlungskräftigeren Bevölkerungsschichten versorgen, die sich Marktmieten leisten können, welche dem Wohnungskapitalisten à la longue eine angemessene Rendite garantieren. Der staatliche Eingriff beginnt, sobald die
Einkommensschichten von der städtischen Arbeiterklasse abwärts mit Wohnraum versorgt sein müssen, der ihre Arbeitsfähigkeit für
das Gesamtkapital bzw. dessen bestimmende Fraktionen nicht durch gesundheitliche und finanzielle Überbelastung untergräbt.
Rein theoretisch ist die Versorgung auch der unteren und untersten Einkommensgruppen auf rein privatkapitalistischem Weg nicht ausgeschlossen, selbst durch Neubau. Durch Baukosten, die sich an niedriger Zahlungsfähigkeit orientieren, ist es durchaus denkbar Wohnungen mit erheblichen Einschränkungen beim Gebrauchswert rentabel anzubieten. Ohne Innentoilette, ohne Bad, ohne Zentralhei-
zung, ohne Warmwasser bei gleichzeitiger Verminderung der Wohnungsgrößen und durch weitere Sparmaßnahmen beim Bau- und Wohnungskomfort könnten solche studentenheimähnlichen Unterkünfte für die sogenannten "breiten Schichten des Volkes" selbst im Neubau durch kapitalistische Wohnungsvermieter dem Mietwohnungsmarkt zugeführt werden.Entweder auf diese Weise 28) oder auf dem alternativen Weg der Vervielfachung der Mietbelastung 29) wäre etwa für die 50,7 Prozent der bundesdeutschen Haushalte mit einem Nettoeinkommen unter 1 800 DM monatlich (1978) der Bezug einer Neubauwohnung weitgehend möglich.

Es schadet nichts, sich diese fatale Konsequenz der totalen Unterordnung der Wohnungsversorgung unter das reine Kapitalverhält-
nis bewußt zu machen, zumal heute die Fraktionen der Haus- und Grundeigentümer, der unternehmerischen Wohnungswirtschaft und der mit Wohnungsbaufinanzierung beschäftigten Banken durch wohnungswissenschaftliche wie politische Sprachrohre immer unverhüllter solche Lösungsmethoden zur Belebung des Mietwohnungsbaus anstreben. Der zweite Weg, der von ihnen favorisiert wird (die subjektive "Zahlungsbereitschaft" erhöhen bei unangetasteter Verteilung der objektiven Zahlungskraft), steht allerdings nicht nur im Interessengegensatz zur Mehrheit der Bevölkerung, sondern - und das übersehen die Ideologen des "Rückzugs des Staats" (womit nicht die Aufhebung von Steuervorteilen, sondern die Abschaffung von Kündigungs- und Miethöhenschutzgesetzen gemeint ist) - selbst im Widerspruch zu den meisten anderen Kapitalfraktionen. Diese sind, soweit sie mit Konsumgüterabsatz zu tun haben, keineswegs an einer Verschiebung der Massennachfrage zugunsten der Wohnungswirtschaft interessiert, und in ihrer allgemeinen Eigenschaft als Kapitalisten zwecks Erzielung relativen Mehrwerts ohnehin skeptisch gegenüber drastischen Mietsteigerungen, die auf die Lohnansprüche oder die Reproduktionsfähigkeit der Arbeiterklasse durchschlagen könnten. 30)

Die Verwertungsinteressen des Mietwohnungskapitals realisieren sich genausowenig wie die anderer Kapitale außerhalb konkret-hi-
storischer Bedingungen. In diesem Fall heißt dies, daß sich das Anspruchsniveau gegenüber einer Wohnung auf der Grundlage fort-
schreitender Produktivkraftentwicklung gesetzmäßig ebenso erhöht hat wie die Bedürfnisse bezüglich anderer Bestandteile des Repro-
duktionsfonds der menschlichen Arbeitskraft. Obgleich die realen Wohnbedingungen zu jedem beliebigen Zeitpunkt entsprechend der
Ungleichheit der sozialen Klassenstruktur weit auseinanderklaffen, ist doch jeweils unter dem Einfluß historisch-moralischer Faktoren (Marx) unabhängig vom individuellen Einkommen eine gewisse Mindestnorm für menschliches Wohnen gegeben, deren Unterbietung genauso hartnäckigen Widerstand hervorrufen müßte wie andere einschneidende Angriffe auf das bestehende Reproduktionsniveau der Bevölkerung.

In den von der bürgerliche Ökonomie entwickelten Kategorien ausgedrückt: Die Einkommenselastizität der Nachfrage nach Wohnflä-
Wohnkomfort etc. bleibt mit sinkendem Einkommen nicht gleich, sondern tendiert gegen Null. 31) Wenn es heute um Wohnun-
gen für die breiten Kreise der Bevölkerung geht, dann stehen nicht mehr einfache Schlafgelegenheiten oder bloßer Witterungs-
schutz zur Debatte. 32) Das Mietwohnungskapital ist auch seitens unterer Einkommensschichten mit ständig wachsenden Mindestanforderungen an die Wohnverhältnisse konfrontiert und kann nicht mehr den oben erwähnten Lösungsweg der "Billigbauweise" einschlagen. Da ihm nur der andere Ausweg bleibt, Wohnungen mit einem gewissen Mindeststandard zu vermarkten, verwickelt es sich sofort in einen systemimmanenten Widerspruch: Die Kosten für die fraglichen Wohnungen sind derart hoch, daß eine renditesichernde Miete aufgrund der prinzipiellen Begrenztheit der Zahlungsfähigkeit der Massen von den oft zitierten "breiten Kreisen des Volkes" gar nicht aufgebracht werden kann. Renditesicherung des Mietwohnungskapitals unter den Bedingungen ungleicher Verteilung von Einkommen und Zahlungsfähigkeit ist daher der wirkliche innere Grund für die seit 1917 einsetzende staatliche Intervention auf dem Wohnungsmarkt. Und zwar handelt der Staat nicht aus sozialer Fürsorge für die Bevölkerung und auch nicht in erster Linie den Hauseigentümern zuliebe, sondern als Agent des Gesamtkapitals, dem es um die Aufrechterhaltung der mehrwertschaffenden Arbeitskraft geht.

8. Die staatsmonopolistische Regulierung des Wohnungssektors von 1917 bis heute

Ein historischer Rückblick zeigt, daß bereits seit dem ersten Weltkrieg der Wohnungssektor ohne staatliche Intervention nicht
mehr funktionierte. Während vor 1914 jährlich zwischen 175 und 200 Tausend Wohnungen durch ausschließlich private Investoren
rentierlich finanziert wurden 33) - unter dem Hauptmotiv der Altersvorsorge 34) für das mittlere und gehobene Bürgertum, aber mit den Folgen kaum zu beschreibender Wohnungsnot für die städtische Arbeiterklasse ", war die Bautätigkeit im Kriege und nach dem Krieg auf fast Null gesunken. Während der wirtschaftlichen Krisenlage hielten sich die traditionellen Investoren zurück, zumal im Wohnungsbau die schnell inflationär anwachsenden Baukosten und die hohen Hypothekenzinsen infolge staatlicher Mietbegrenzung rentablen Neubau kaum mehr zuließen. Diese Mietenregulierung, deren Anfänge bis 1914 zurückreichen, bildet überhaupt den ersten ökonomischen Eingriff des Staates in die Wohnungswirtschaft, wofür die kriegs- und nachkriegsbedingte Wohnungsnot eher Anstoß einer überfälligen Maßnahme war als Ursache 35). Schon lange bildeten hohe Mietbelastung zusammen mit untragbaren hygienischen Verhältnissen in den überbelegten Mietwohnungen eine schwere Gefährdung des Arbeitskräftepotentials.

1922 wurde die "gesetzliche Miete" auf der Grundlage der 1914 bestehenden Miete (Friedensmiete) fixiert, womit erreicht wurde, daß das Mietenniveau trotz einiger Zuschläge bis 1936 nie mehr als 25 v.H. über die Vorkriegshöhe stieg. 36) Um ein niedriges Lohnniveau für die Rüstungsproduktion aufrechterhalten zu können, wurde 1936 sogar ein Mietpreisstopp gegen einsetzende Mietsteigerungen erlassen. Erst ab 1950 setzte eine staatliche "Lockerung" ein, bis schließlich das Bundesmietengesetz von 1955 gesetzlich;zulässige Mieten" auf den Altbaubestand eingrenzte und im Neubau Mietpreisbindungen nur für die öffentlich geförderten Wohnungen beibehielt. In den sechziger und siebziger Jahren wurden die Bindungen für Altbaumieten sukzessive abgeschafft. Die private Investitionszurückhaltung nach dem ersten Weltkrieg zwang den Staat dazu, sich nach der Regulierung der Miethöhe nun
auch in die Finanzierung des Wohnungsbaus einzuschalten. In der ersten Periode, der sogenannten Hauszinssteuerära von 1924 bis
1931, wurden knapp zwei Millionen Wohnungen errichtet, davon 80 Prozent mit Unterstützung öffentlicher Mittel. Die Mittel beschaffte sich der Staat vorwiegend aus der sog. Hauszinssteuer: Da sich infolge der Inflation die Hauseigentümer von alten Hypo-
theken hatten leicht entschulden können, war ihnen ein Extragewinn entstanden, den der Staat in Form einer Steuer leicht abschöpfen konnte, ohne die Rendite der Hauseigentümer allzustark zu beeinträchtigen. 37)

Nach der Weltwirtschaftskrise wurde die Wohnungsbauförderung in Form der Hauszinssteuerdarlehen reduziert. An ihre Stelle traten
- allerdings in vermindertem Umfang - seit 1932 sogenannte Reichsbaudarlehen. Neben dieser Form der Kredithilfe wurde der sonstige Wohnungsbau mit sogenannten Reichsbürgschaften unterstützt; der Staat übernahm gegenüber dem Gläubiger, in der Regel
einer Bank, die Garantie für die zweite Hypothek und erleichterte somit die Kreditaufnahmen. 38)

Nach dem Kriege, in dem auf dem heutigen Bundesgebiet ca. 2,25 Millionen Wohnungen vernichtet worden waren, konnte das Wohnungselend zunächst überhaupt nur durch den Staat vermindert werden. Neben dem faschistischen Mietstopp verdeutlicht nichts klarer die staatsmonopolistische Behandlung der Wohnungsfrage als die amtliche Begründung des I. Wohnungsbaugesetzes von 1950, welches den Sozialen Wohnungsbau regelte: "Die beengten Wohnverhältnisse mindern, physisch und psychisch, die Arbeitsleistung. Ihre nachhaltige Steigerung ist daher unabdingbare Voraussetzung für eine Gesundung der deutschen Wirtschaft". 39)

Das Förderungssystem des Sozialen Wohnungsbaus bestimmte hauptsächlich die Bautätigkeit bis 1956. Für das Mietwohnungskapital stellte es sich so dar, daß der Staat den für den Teilmarkt "verminderte Mietzahlungskraft" bauenden Unternehmen - überwiegend gemeinnützigen - zu einer angemessenen Rendite verhalf, indem er ihnen durch Übernahme der zweiten Hypothek mit öffentlichen Darlehen die Kapitalkosten dauerhaft auf die erste Hypothek aus privatem Fremdkapital beschränkte. 40) Die Mietsenkung ergab sich keineswegs aus der Rolle des Staates als Bauherr - wie in den sozialistischen Ländern üblich bzw. wie ansatzweise in Österreich 1923-1934 praktiziert - , sondern als Mitfinancier, der seine Berechtigung zu Miethöhenauflagen gegenüber dem borgenden Bauherrn aus dem Verzicht auf den marktüblichen Zinssatz für staatliches Leihkapital herleitet. Dieses Hinzutreten von staatlich entwertetem Kapital zum eigenen und geborgten Privatkapital wurde und wird neoliberal gerne als an sich nicht marktkonforme Übergangsmaßnahme für die Zeit des katastrophenbedingten Mangels an privatem Kapital interpretiert. Aber was ist Privatkapital-Mangel anderes als der Umstand, daß aufgrund der niedrigen Mietzahlungskraft die Verwertungsbedingungen günstiger sind als im Wohnungssektor? Mit den durch den allgemeinen Wirtschaftsaufschwung bedingten relativ schnellen Einkommenszuwächsen wurde auch für privates Kapital der Mietwohnungsbau attraktiver - und es ergab sich die Möglichkeit,- die allgemeinen Interessen des Monopolkapitals mit den besonderen der Wohnungswirtschaft in Einklang zu bringen. Unter der Losung "Überführung in die soziale Marktwirtschaft" 'wurde von 1956 an erstens das staatliche Förderungssystem verändert und nahm zweitens die andere Rechtsform des Mietwohnungsbaus, der sogenannte freifinanzierte, erheblich an Bedeutung zu. Das neue Förderungssystem, das auf eine zeitliche Befristung der Mietminderung hinauslief, bestand aus einem Rückzug staatlichen Kapitals von der Konkurrenz mit dem inzwischen anlagefreudig ge wordenen Privatkapital. Der Staat verlieh anteilmäßig immer weniger direkte Finanzierungsdarlehen (absolut sind bis heute diese Mittel seit 1956 auf rund 4 Milliarden DM eingefroren) 41) und
vergab stattdessen verstärkt auf 12 - 15 Jahre begrenzte Darlehen und/oder Zuschüsse zur Deckung der Fremdkapitalkosten. Diese Form der Aufwandssubventionen bringt zwar in den ersten 12-15 Jahren für Mieter und Vermieter den gleichen Effekt wie zuvor: Verminderung der Belastung durch die Kapitalkosten, die der Staat nunmehr durch periodische Zuschüsse auf Sozialmieten-Niveau heruntersubventioniert. Für die verleihende Hypothekenbank macht es dagegen einen beträchtlichen Unterschied, ob sie wie früher nur zum Teil an der Baufinanzierung beteiligt ist oder, wie nunmehr, sämtliches Leihkapital stellt, welches - und das ist der staatsmonopolistische Kern der Sache - seine Verzinsung durch die öffentlichen Zins- und Tilgungssubventionen an den Bauherrn fast unverhüllt durch den Staat abgesichert bekommt. Das in der Regel als Mischsystem praktizierte neue Förderungssystem ist in erster Linie eine staatliche Garantierung von Bankprofit.

Die Gleichgültigkeit des Mieters gegenüber der Förderungsform schwindet spätestens dann, wenn deren degressive Handhabung spür-
bar wird. Wenn es auch aufgrund der Kostenstruktur bei der Mietwohnung mit ihrer spezifischen Anfangs-Unterverwertung ökonomisch sinnvoll erscheinen mag, die Förderung auf die Anfangsphase zu konzentrieren, so doch nur, wenn der Abbau der laufenden staatli-
chen Hilfen nicht schneller vollzogen wird, als der Abbau der laufenden Verpflichtungen gegenüber der Bank. In Konsequenz des progressiven Abbaus der Aufwandssubventionen innerhalb von 15 Jahren stellt sich, worauf Voigt empirisch eingegangen ist 42), das Problem der Nachsubventionierung; denn nach Beendigung der Zuschüsse müßte die Miete, um Durchschnittsrendite zu erreichen, nahezu auf das Niveau der Marktmiete ansteigen, wodurch aber das Soziale Mietwohnungskapital die Grenze der Zahlungskraft seiner
Sozialmieter überschritte. Dies ist nicht die einzige absurde Folge des Fördersystems. Zwar kann der Staat mit der gleichen Förderungssumme durch den niedrigeren Jahresaufwand pro Wohnung mehr Wohnungen fördern bei Zins- als bei Baudarlehen. Doch Experten haben errechnet 43), daß bei zwei baulich gleichen Wohnungen im Förderungszeitraum von 12-15 Jahren insgesamt mehr staatliche Mittel für Zinszuschüsse verbraucht werden, als bei einmaliger Teil- oder gar Totalfinanzierung durch ein staatliches Baudarlehen, wobei aber im ersten Fall die Miete mit dem Abbau der öffentlichen Hilfen periodisch bis auf Marktniveau steigt (auf 14,15 DM/qm im 16. Jahr im Zahlenbeispiel), während sie im zweiten Fall dauerhaft auf Anfangsniveau (4,13 DM/qm) bleibt. In der
Demagogie dient aber gerade diese "Mieten-Verzerrung" zwischen den im alten System geförderten mietstabilen Sozialwohnungen und den teureren   jüngerer Baujahrgänge als Argument nicht zur Rückkehr zum   früheren System,   sondern zur   nachträglichen
Einbeziehung der   alten Baujahrgänge   in die   systematische Mieterhöhung -   der sozialen   "Gerechtigkeit" gegenüber den
jüngeren Sozialmietern wegen. 44)

Insgesamt sind von 1950 bis 1980 knapp zehn Millionen Mietwohnungen entstanden, davon etwas mehr als fünf Millionen freifinan-
zierte und 4'/2 Millionen öffentlich geförderte. Würde man die 5 Millionen freifinanzierten Mietwohnungen näher auf ihre Finanzierungsbedingungen untersuchen, würden sie doch stark an Glanz als Zeugnisse der Leistungsfähigkeit privaten Unternehmertums verlieren. Selbst von "sonstigen Unternehmen" oder Lebensversicherungen abgesehen, deren Bauherrenschaft nicht dem unmittelbaren Wohnungsprofit gilt, sondern im Rahmen der gesamten Unternehmensstrategie gesehen werden muß, wurde praktisch keine Mietwohnung als rein privatkapitalistisches Profitprojekt im Sinne des Verzichts auf jegliche staatliche Unterstützung errichtet. Im Vordergrund stehen dabei steuerliche Vergünstigungen für Bauherren oder Wohnungskäufer, insbesondere erhöhte Abschreibungen, welche durch Verrechnung mit Einkommen aus anderen Quellen die Verwertung speziell in der Anfangsphase verbessern. 45) Trotzdem ist die staatliche Hilfe kein Wesensmerkmal des freifinanzierten Mietwohnungsbaus. Zu fragen wäre beim Fazit auch, worauf dessen Erfolge in den sechziger und Anfang der siebziger Jahre beruhten.

9. Fazit

These ist - und darauf hat auch Rosemann anhand der Rotterdamer Kommunalisierungsstrategie hingewiesen 46) -, daß private Kapi-
talverwertung als Motor der Wohnungsversorgung zumindest für niedrigere Einkommensgruppen zum Anachronismus geworden ist. Daraus folgt die These, daß die Erfolge des freifinanzierten Mietwohnungsbaus nach dem Kriege keine Regel, sondern historische Ausnahme in einer bestimmten Phase der Akkumulation des Kapitals in der Bundesrepublik waren. Der kontinuierliche und breite Bevölkerungskreise erreichende Einkommensanstieg in den fünfziger und sechziger Jahren führte zu einer geschichtlich ungewöhnlich hohen Mietzahlungsfähigkeit, welche dem freifinanzierten Mietwohnungsbau eine anderen Anlageformen vergleichbare Rendite sicherte. Es muß aber betont werden, daß sich dieser Verwertungsprozeß privaten Mietwohnungskapitals fast ausschließlich auf dem Teilmarkt "mittlere und gehobene Mietzahlungskraft" vollzog, während die weniger zahlungskräftigen städtischen Bewohner auf niedrige Mieten in Sozialwohnungen und Altbauten angewiesen blieben. 47) Ob rein privatkapitalistisch die Wohnungsfrage gelöst werden kann, ist daher gleichzeitig eine historische und eine klassen- und schichtspezifische Problemstellung. Da kapitalistische Produktionsverhältnisse notwendig ungleiche Verteilungsverhältnisse und ungleiche Zahlungskraft erzeugen, kann staatlich unbeeinflußtes Privatkapital eine historisch angemessene Wohnungsversorgung prinzipiell nur für zahlungskräftigere Schichten der Bevölkerung gewährleisten. Mit der vorläufigen Sättigung auf diesem Teilmarkt ging die Produktion freifinanzierter Mietwohnungen 'wieder zurück. 48)

Man muß hier bedenken, daß mit Sättigung immer nur eine relative, auf das verfügbare Einkommen bezogene Sättigung gemeint ist. Dies gilt für den Mietwohnungsbau allgemein, auch in der staatlich abgestützten Privatkapital-Verwertung "Sozialer Wohnungsbau". Da
die Mietwohnung nicht einfach Ware, sondern wesentlich Kapital ist und darüberhinaus eine auf kontinuierliche Mieterhöhung ange-
wiesene Rentabilitätsstruktur aufweist, ist es vor allem das Abflachen des Einkommensanstiegs seit 1974, welches durch vermin       derten Mieterhöhungsspielraum den Zeitpunkt der Gewinnzone hinausschiebt bzw. die Rendite im Mietwohnungsbau im Vergleich zu
Renditen anderer Kapitalanlagen verringert. Gerade deshalb sind sämtliche politischen Vorschläge zur Behebung der Wohnungsnot, die auf beschleunigten Mietanstieg als Mittel zur Ankurbelung der Wohnungsproduktion hinauslaufen, von vornherein zum Scheitern verurteilt: Die Unterversorgung mit Wohnraum ist eine Unterversorgung mit preiswertem Wohnraum. Sie betrifft die niedrigeren Einkommensgruppen, die eine höhere Mietbelastung ohne wesentliche Einbußen ihrer Reprodukionsfähigkeit nicht tragen können. 49) Und was die höheren Einkommensschichten angeht, so werden diese bei forciertem Mietanstieg auf die "Eigentümerwohnung" ausweichen - ein Prozeß, der zur Zeit voll im Gange ist.

Das einzige, was die Misere auf dem Mietwohnungssektor lindern könnte, wäre augenblicklich verstärktes finanzielles staatskapitalistisches Engagement zugunsten preiswerten Mietwohnraums für die breiten Schichten der Bevölkerung. Die öffentliche Förderung muß hier spürbar intensiviert werden. 50) Solange der Staat nicht eine Umkehr seiner gegenwärtigen Wohnungspolitik einleitet - und es sieht nicht danach aus,- daß die privatmonopolistische Linie des staatsmonopolistischen Kapitalismus in absehbarer Zeit verlassen würde ", so lange wird sich die Lage auf dem Markt für preiswerten Wohnraum weiter verschärfen.

Anmerkungen

1) Wirtschaft und Statistik 10/1980, S. 677.
2) Ebd.
3) Deren Verstärkung fordern u.a. K.H. Biedenkopf und M. Miegel in: Wohnungsbau am Wendepunkt, Stuttgart 1980.
4) Zum Bauherrenmodell siehe: Ruth Becker, Das Bauherrenmodell - oder: den Seinen gibt's der Herr im Schlaf, in: ARCH+ 54, Aachen 1980, S. 19-23.
5) Bautätigkeitsstatistik unterscheidet nicht nach dem Wohnverhältnis Eigentümer - Mieter, sondern ausschließlich nach baulichen Kriterien "ein- und zwei" oder "drei und mehr" Wohnungen im Gebäude.
6) Wirtschaft und Statistik 10/1980, S. 677.
7) Der Zentralverband gemeinnütziger Wohnungsunternehmen schätzt zur Zeit "deutlich mehr als die Hälfte Eigentumswohnungen" in
Mehrfamilienhäusern.   In:    Wohnungswirtschaftliches   Jahrbuch 1977/78, Hamburg 1979, S. 56.
8) Wenn man dem Haus- und Grundeigentümer-Verband glaubt, werden rein privatkapitalistisch Mietwohnungen überhaupt nicht mehr der Mieteinnahmen wegen gebaut: "Bauherrenmodelle sind zur Zeit neben den Fonds- und Versicherungsbauten die wesentlichen Träger des Baues freifinanzierter Mietwohnungen". (Deutsche Wohnungswirtschaft 9/1978, S. 206.)
9) Z.B. Rainer Neef (siehe unten) oder der Zentralverband gemeinnütziger Wohnungsunternehmen (a.a.O., S. 31) schätzen den jährli
chen Abgang aus dem gesamten Wohnungsbestand auf zwischen 100 000 und 150 000 Einheiten.
10) So der Titel eines 1974 erschienenen Sammelbands, herausgegeben von L. Wawrzyn/D. Krämer, Darmstadt/Neuwied.
11) Friedrich Engels, Zur Wohnungsfrage, in: Marx-Engels-Werke, Bd. 18, Berlin 1964, S. 217.
12) Vgl. dazu die Ausführungen von Joachim Brech in: ders. (Hrsg.), Wohnen zur Miete, Weinheim und Basel 1981, S. 32.
13) "Gewisse Waren können der Natur ihres Gebrauchwerts nach immer nur als fixes Kapital verliehen werden, wie Häuser, Schiffe, Maschinen usw. Aber alles verliehene Kapital, welches immer seine Form, und wie die Rückzahlung durch die Natur seines Gebrauchs-
werts modifiziert sein mag, ist immer nur eine besondre Form des Geldkapitals. Denn was hier verliehen wird, ist immer eine bestimmte Geldsumme, und auf diese Summe wird denn auch der Zins berechnet." Karl Marx, Das Kapital, Buch 3, Berlin 1964, S. 356.
14) H. Brede, B. Kohaupt, H.-J. Kujath, Ökonomische und politische Determinanten der Wohnungsversorgung, Frankfurt 1975.
15) Speziell in: H. Brede, B. Dietrich, B. Kohaupt, Politische Ökonomie des Bodens und Wohnungsfrage, Frankfurt 1976, S. 26 ff.
16) Vgl. G. Hoffmann, Grund und Boden als Objekt der Kapitalanlage, in: Der langfristige Kredit, 16/17 - 1972, S. 532 ff. Aktuelles zur Finanzierung und Refinanzierung im Wohnbausektor bei Rainer Neef, Kapitalistischer Wohnungsmarkt und die Krise des sozialen Wohnungsbaus, in: Soziale Welt, 2/1981, S. , 220 ff.
17) Brede u.a., Ökonomische und politische Determinanten..., a.a.O., S. 33 ff.
18) Über aktuelle einschneidende Veränderungen bei der Refinanzierung der Hypothekenbanken siehe: J.H.B. Heuer u.a., Lehrbuch
der Wohnungswirtschaft, Frankfurt 1979, S. 253 ff.
19) Gesetze zur Berechnung der Kostenmiete: Zweite Berechnungsverordnung; Neubaumietenverordnung 1970 und Wohnungsbindungsgesetz. Die drei Texte auf dem aktuellen Stand, in: C.H. Beck-Verlag, Mietgesetze, München 1980, S. 231 ff., S. 85 ff. u. S. 205ff.
20) Schade ist, daß selbst so scharfsinnige Autoren wie Renate Petzinger und Mario Riege in ihrem Buch "Die neue Wohnungsnot"
(Hamburg 1981) auf den Schein der Oberfläche hereinfallen, indem sie sowohl   Zinsen als   auch Tilgungen   unter der   Rubrik
"Kapitalkosten" zusammenwerfen (a.a.O., S. 69 ff.).
21) Als Faustregel kann man eine Zinserhöhung von 1 v.H. mit der Wirkung einer Baukostenerhöhung um 10 v.H. gleichsetzen oder ei-
ner Erhöhung der qm-Kosten pro Monat um 1 DM.
22) Beide Formen der Kapitalanlage stehen in eigentümlichem Konkurrenzverhältnis zueinander. Niedriger Kapitalmarktzins fördert
Mietwohnungsbauinvestition doppelt: weil die Kapitalkosten niedriger sind und weil die alternative Anlage in Wertpapiere nicht
so rentabel ist. Hoher Zinssatz belastet das Wohnungskapital folglich doppelt.
23) Anhand empirischer Daten über den Baujahrgang 1965 hat Rudi Ulbrich 1978 eine in der Anlage ähnliche grafische Darstellung
durchgeführt. Siehe: DIW-Wochenbericht 23/78, Mieten und Kosten im freifinanzierten Wohnungsbau, Westberlin 1978, S. 229.
24) Es ist - auch dies haben Brede u.a. überzeugend herausgearbeitet - ein und dieselbe Finanzierungsstruktur, welche das Instrument Mietstopp für Altbau so wirksam, für Neubau dagegen im Rahmen kapitalistischer Bedingungen so ineffektiv werden läßt: Da
sich der Althausbestand längst in der "Gewinnzone" befindet, beeinträchtigt ein gesetzlicher Mietstopp zwar seine Verwertung, erlaubt aber normalerweise dem Eigentümer noch ein Einkommen. Selbst kapitalfreundliche Regierungen - wir hatten bisher keine anderen - haben deshalb von 1917 bis 1960 diese Maßnahme mehr oder weniger modifiziert angewandt. Privatwirtschaftlicher Neubau von Mietwohnungen käme indessen sofort zum Erliegen, würde bei Kostenanstieg eine Erhöhung der Marktmiete verhindert. Beim Alt-
bau handelt es sich um bereits gebundenes Kapital, beim Neubau handelt es sich um Kapital, das durch Wohnungsbauanlage eine angemessene Verzinsung gerade über steigende Mieten erwartet.
25) Dazu: Klaus Neubeck, Eigentumsbildung im Wohnungsbau, in: Joachim Brech (Hrsg.), Wohnen zur Miete, a.a.O., S. 111 ff.
26) Karl Marx, Grundrisse der Kritik der politischen Ökonomie, Einleitung, Berlin 1953, S. 16.
27) Zur Kritik der sogenannten "Filtering theory" oder auch welche eine totale Durchlässigkeit der Wohnungs märkte von unten nach oben behauptet, vgl. Helmut Westphal, Die Filtering-Theorie des Wohnungsmarktes, in: Leviathan 4/78, S. 536-557.
28) Daß so etwas ernsthaft unter "Experten" diskutiert wird, dokumentiert das "offizielle Organ für die Mieter und Eigenwohner
gemeinnütziger Wohnungsunternehmen", die Monatszeitschrift "das dach" im Juni 1981 unter dem Titel: "Mit weniger Komfort auskom-
men...". U.a. wird m der Expertenrunde gefragt: "Muß denn ausnahmslos jedes Zimmer einer Wohnung sein Fenster haben?"...
Müssen denn die Verkehrs- und Freiflächen zwischen den Wohnhäusern wirklich so groß sein?" Müssen "alle Räume einer Wohnung beheizbar sein?" Wohlgemerkt - hier diskutieren hochbetitelte und hochbezahlte Sachverständige, wie man "die Ansprüche an die Qualität einer sozialen Neubauwohnung etwas zurückschrauben" könne.
29) Unter den verschiedenen regierungsamtlich erwogenen Varianten der "Staffelmiete", des im Mietvertrag eingebauten periodischen
Mietanstiegs, ragt zur Zeit der Vorschlag von Prof. J.H.B. Heuer hervor: "Schon bei Mieterhöhungs-Spielräumen von etwa 8 bis 10      v.H. jährlich (kann) ein für Wohnungsbau-Investoren angemessener Renditeausgleich über die Zeit erreicht werden". Deutsche Wohnungswirtschaft, Heft 9/1979, S. 226.
30) Ich möchte nur darauf hinweisen, daß solche Bedarfsänderungen nicht ohne schädigende Auswirkungen auf andere Wirtschaftszweige bleiben werden... Als andere Konsequenz bliebe nur übrig, daß die Gewerkschaften erhöhte Lohnforderungen stellen, daß also die Automatik der Lohn-Preis-Spirale stärker in Gang gesetzt wird. Auch diese sollte nicht angestrebt werden". So warnt Oberstadtdirektor Dr. W. Kliemt in dem Sammelband "Wohnungsmarkt und Wohnungsbedarf - Beiträge zur Marktforschung", Band 62 der Untersuchungen des Instituts für Siedlungs- und Wohnungswesen an der Universität Münster, Köln-Braunsfeld 1966, S. 38.
31) In den sechziger Jahren sprach man direkt von einem "Gesetz des wachsenden Wohnungsbedarfs" auch bei bürgerlichen Wissenschaftlern. Berechnungen aus den Ergebnissen der 1%-Wohnungsstichprobe von 1972 haben B. Bartholmai und Rudi Ulbrich über die Elastizitäten der Wohnflächennachfrage bei schiedenen Haushalts typen vorgenommen. Siehe: Zur längerfristigen Entwicklung der Wohnungsnachfrage - DIW-Wochenbericht 26/77, Westberlin 1977.
32) Dazu grundsätzlich: IMSF (Hrsg.), Qualifikations- und Werttendenz der Arbeitskraft heute, Theorie und Methode IV, Frankfurt 1980.
33) H. Wandersieb u.a. (Hrsg.), Handwörterbuch des Städtebaues, Wohnungs- und Siedlungswesens, Bd. I"III, Stuttgart 1959, S. 615.
34) Einen sehr   interessanten Beitrag über "konsumtive" und "Profitorientierung" bei den kleinen Mietshausbesitzern heute hat
Detlef Ipsen verfaßt, in: ARCH + 54, Aachen 1980, S. 27 ff.
35) Dieter Häring, Zur Geschichte und Wirkung staatlicher Interventionen im Wohnungssektor, Hamburg 1974, S. 102-111.
36) H. Wandersleb, a.a.O., S. 1074.
37) Peter-Christian Witt, Inflation, Wohnungszwangswirtschaft und Hauszinssteuer. Zur Regelung von Wohnungsbau und Wohnungsmarkt in der Weimarer Republik, in: Wohnen im Wandel, hrsg. von Lutz. Niethammer, Wuppertal 1979, S. 385-407.
38) Wandersleb, a.a.O., S. 619.
39) zitiert nach Kursbuch 27, Mai 1972, S. 20.
40) Die Mittel stammten nicht aus der Besteuerung der Hauseigentümer - bis auf die relativ untergeordnete sogenannte Hypotheken-
gewinnabgabe -, sondern aus dem Gesamtsteueraufkommen.
41) Siehe die Tabelle bei H.K. Schneider/R. Kornemann, Soziale Wohnungsmarktwirtschaft, Bonn 1977, S. 21.
42) Wolfgang Voigt, Nach der Demontage des sozialen Wohnungsbaus - Drückt sich der Staat um die Nachsubvention, in ARCH + 42, Aachen 1978, S. 7-14.
43) Rainer Neef, Kapitalistischer Wohnungsmarkt..., a.a.O., S. 232-236.
44) Zum Gesamtproblem des Sozialen Wohnungsbaus vgl. die ausgezeichnete Analyse von Wolfgang Grüber: Sozialer Wohnungsbau in der Bundesrepublik. Der Wohnungssektor zwischen Sozialpolitik und Kapitalinteresse, Reihe Stadtplan, Köln 1981.
45) Z.B. der § 7 des EKStG. Auch die Befreiung von der Grundsteuer spielt eine größere Rolle.
46) So auf dem Kongreß "Wohnen" des Deutschen Werkbundes vom 10.- 14. Juni   1981 in   Saarbrücken, zu dem ein hervorragendes "Lesebuch" erschienen ist, welches eine Vielfalt von Ansätzen im Wohnungsbau und Konzepten zur Wohnraumerhaltung sichtbar werden läßt und demonstriert, daß demokratische Architekten, Stadtplaner und Wohnungswissenschaftler nach Alternativen zur desolaten Wohnungspolitik der Bundesregierung nicht nur suchen, sondern sie stellenweise schon praktizieren.
47) Der sogenannte Sickereffekt, daß die verlassenen Wohnungen der Mittelschichten für die Einkommensschwächeren frei würden,
stellte sich bekanntlich nicht ein. Wie denn auch, wo die durch Auszug freigewordenen Wohnungen ja nicht billiger wurden - im Ge-
genteil!
48) In der Tat ist der Mietindex freifinanziener Neubauwohnungen von 1975 bis 1979 mit jahresdurchschnittlich 3,3% langsamer gestiegen als der Preisindex für die gesamte Lebenshaltung aller Haushalte (4,2%) oder gar der Preisindex für Neubauleistungen an
Mehrfamilienhäusern, der im Jahresdurchschnitt um 4,9% anstieg. Quellen: Deutscher Bundestag, Wohngeld- und Mietenbericht 1979, S. 23; Statistisches Jahrbuch der Bundesrepublik 1980, S. 477.
49) Neuere Daten zu den Wohnverhältnissen in: IMSF (Hrsg.), Staatsmonopolistischer Kapitalismus der Bundesrepublik Deutschand in Daten und Fakten, Arbeitsmaterialien des IMSF 12, Frankfurt 1981, S. 144 ff.
50) Das Verhältnis zwischen kurzfristiger und langfristiger Perspektive bei der Lösung der Wohnungsfrage ist entwickelt in: Für       eine demokratische und soziale Wohnungspolitik im Interesse der arbeitenden Bevölkerung "Vorschläge der DKP (Entwurf), Düsseldorf 1981.

Editorische Hinweise
Quelle: Jahrbuch des Inst. für Marxist. Studien und Forschungen 04/1981

Wir spiegelten den Aufsatz von http://dearchiv.de .

Im Jahrbuch des Inst. für Marxist. Studien und Forschungen 06/1983 erschien "Eine Wortmeldung zum Aufsatz von W. Schwarz" von Eva Haake und Matthias Lux, wo auf politökonomische Mängel in diesem Aufsatz hingewiesen wurde. Wir werden ihn in der Nr. 10/2012 von TREND veröffentlichen.