Einen Teil des Kapitals, den der Bauherr beim Wohnungsbau
vorschießt, muß er für den Erwerb des Grund und Bodens
auslegen. Er erwirbt das Verfügungsrecht über ein bestimmtes
Stück Boden, um das Recht, den Boden zu nutzen, an den Mieter
weitergeben zu können. Das Entgelt, das der Bauherr, der nun
auch Bodeneigentümer ist, für den Gebrauch des Bodens vom
Mieter verlangt, ist die Grundrente. Die Grundrente ist der
Tauschwert für den monopolisierten Gebrauchswert des Bodens,
ohne daß der Boden einen Wert hätte. Dabei muß von dem
Kapital, das dem Boden einverleibt wird und das dem
Gebäudewert zuzuschlagen ist, abgesehen werden. Die Höhe des
für den Erwerb des Bodens ausgelegten Kapitalteils ergibt sich
also nicht aus den Kosten der Produktion eines Gutes, sondern
folgt anderen Gesetzmäßigkeiten. Für den Bauherrn handelt es
sich jedoch nach wie vor um Kapital, das er vorschießen muß
und an den Mieter verleiht. Er wird deshalb vom Mieter
verlangen, daß dieser ihm auch für den Kaufpreis des Bodens
einen »Zins« zahlt, die Grundrente.
In der Frage des Zusammenhangs von Bodenpreis und Grundrente
herrscht weitgehend Einigkeit: Der Bodenpreis hängt davon ab,
welche Grundrente der Bodeneigentümer bei der Vermietung oder
Verpachtung erzielen kann. Nicht der Bodenpreis bestimmt die
Grundrente, sondern, umgekehrt, die Grundrente den
Bodenpreis.(49) Der Bodenpreis ist also kapitalisierte und
antizipierte Grundrente, d. h. er ist der Kaufpreis nicht für
den Boden, sondern für die Grundrente, welche angesichts der
beabsichtigten Nutzung des Bodens abgefangen werden kann.(50)
Die mehr oder weniger
unumstrittene Erkenntnis, daß die Grundrente nicht mit dem
Zins verwechselt werden darf, auch
wenn
der Boden als zinstragendes Kapital figuriert, und daß der
Preis des Bodens die kapitalisierte Grundrente ist, führt *u
der weitergehenden Frage, welche Faktoren die Höhe der
Grundrente und mithin des Bodenpreises
bestimmen. Dazu werden äußerst gegensätzliche Ansichten
vertreten — wobei im Auge behalten werden muß, daß es um die
Grundrente geht, die aus der Vermietung von Wohnraum gezogen
wird. Von den einen Autoren wird die Auffassung formuliert,
die Höhe der Grundrente sei nur durch das Verhältnis von
Angebot und Nachfrage auf dem Bodenmarkt gegeben.(51)
Nach der Meinung anderer Autoren resultiert die städtische
Grundrente aus der besonderen Produktivität, die ein Kapital
auf einem bestimmten Grundstück erzielen kann.(52)
Diese Ableitung beruht auf einer Übertragung der
Bestimmungsfaktoren für die landwirtschaftliche Grundrente auf
städtische Verhältnisse.
Da Unterschiede in der Höhe
der Grundrente im wesentlichen darauf zurückgehen, daß sich
auf - nach ihrer Qualität und Lage sich unterscheidenden -
Grundstücken mit gleichem Kapitalaufwand verschieden hohe
Erträge erwirtschaften lassen, wird häufig die städtische
Grundrente, die durch die Wohnungsvermietung realisiert wird,
unzutreffend als Differentialrente bezeichnet. Doch findet
dieser Begriff keine einheitliche Verwendung.
(53)
Nach Marx ist die
Differentialrente bestimmt durch die aus der besonderen
Qualität und Lage eines Bodens erzielbare »Differenz zwischen
dem individuellen Profit und dem Durchschnittsprofit«(54)
Sie beruht bei ihm allgemein
auf unterschiedlichen Bedingungen der Produktion, die auf den
jeweiligen Böden gegeben sind. Die Marktgesetze sorgen dafür,
daß gleiche Produkte zu gleichen Preisen verkauft werden. Ist
der Standort eines Kapitals so günstig, daß die Kosten der
Produktion im Verhältnis zu anderen Kapitalen niedriger sind,
also ein Surplusprofit erzielt werden kann, so fließt dieser
dem Grundeigentümer in Form der Differentialrente zu.
Die Differentialrente bildet
sich nicht nur in der Landwirtschaft heraus, sondern auch in
den Bereichen von Industrie und Handel. In der Industrie
erwächst sie meist aus unterschiedlichen Transportbedingungen
auf Grund des Standorts der Betriebe; im Handel läßt sich —
auch wenn keine Güter produziert werden - z. B. in der
Innenstadt ein höherer Umsatz oder ein schnellerer
Kapitalumschlag und damit ein höherer Handelsprofit erzielen
als am Stadtrand. Die Differentialrente entsteht z. B.
dadurch, daß bei der Produktion von Waren, bei ihrem Verkauf
oder bei der Zirkulation von Geldkapital Kosten eingespart
werden bzw. weniger Kapital vorgeschossen werden muß als an
anderer Stelle, also ein standortgebundener Extraprofit
entsteht. Es spielt keine Rolle, ob es sich dabei um
Personalkosten für Buchführung oder Verkauf handelt, um
Lagerkosten, die sich durch schnelleren Umsatz verringern,
oder um Transportkosten — ob also mehr Mehrwert produziert
oder ob für die Zirkulation weniger Mehrwert verausgabt werden
muß. Für den Kapitalisten zählen nur das insgesamt
vorzuschießende Kapital und der Profit, den er damit
realisiert.(55)
Gleichviel, ob produktives, Handels-
oder Bankkapital beteiligt
sind, in jedem Falle steigt durch die standortgebundene
Einsparung gesellschaftlich notwendiger Kosten der vorn
jeweiligen Kapital realisierte Profit und kommt in der Form
der Differentialrente dem Bodeneigentümer zugute.
Wenn die oben erwähnten
Autoren die Gesetzmäßigkeiten der Bildung von
Differentialrente auf Wohngrundstücke übertragen, so ist zu
fragen, was denn dort produziert wird oder zirkuliert. Nicht
die Produktion von Wohnungen schafft die Differentialrente,
ebensowenig wie die Errichtung einer Fabrik oder eines
Kaufhauses, sondern die Produktion in der Fabrik oder der
Warenumschlag im Kaufhaus. Die Höhe der Differentialrente wird
ja bestimmt durch die Einsparung von Kosten der Produktion
oder der Zirkulation — in dem in günstiger Lage errichteten
Gebäude. Eine solche Gesetzmäßigkeit läßt sich für
Wohngrundstücke nicht feststellen. Die verschiedenen Kapitale,
die ein Grundstück nutzen wollen, stehen miteinander in
Konkurrenz, und ob ein industrielles Kapital, ein
Handelskapital oder ein Wohnungsbaukapital ein Grundstück
kauft oder pachtet, wird in der Regel dadurch entschieden,
welches Kapital die höchste Rente erzielen und damit auch den
höchsten Preis für den Boden bieten kann. Nur wenn die
Grundrente, die durch Wohnungsvermietung realisiert wird,
mindestens so hoch ist wie die Differentialrente bei
industrieller oder anderer Nutzung, kann sie mit dieser
konkurrieren. Unter gewissen Voraussetzungen kann die
Grundrente bei Wohnnutzung des Bodens allerdings wiederum
wesentlich über der bei anderweitiger Nutzung erzielbaren
Grundrente liegen. So würde zum Beispiel auf einem Grundstück
im Bayerischen
Wald mit einem Kaufhaus nur ein Defizit erzielt, folglich
keine Grundrente realisiert werden können. Aus den
Gesetzmäßigkeiten der Differentialrente läßt sich also nicht
ableiten, welche Höhe die Grundrente auf zu Wohnzwecken
genutztem Böden annimmt.
Die Differentialrente beruht darauf, daß gleiche Waren, die
auf verschiedenen Grundstücken produziert oder verkauft
werden, auf dem Markt den gleichen Preis erzielen. Diese
Gesetzmäßigkeit gilt nicht für Wohngrundstücke. Bei der
Wohnungsvermietung wird für gleiche Wohnungen aufgrund
unterschiedlicher Lagen - ähnlich wie bei der Vermietung einer
Fabrik oder eines Kaufhauses - ein je anderer Preis verlangt,
ein Preis, der nichts mit Produktions- oder Zirkulationskosten
zu tun hat.(56) Die Frage, welche Form der Grundrente bei der
Wohnungsvermietung realisiert wird, ist nur zu beantworten aus
den besonderen Gesetzmäßigkeiten, welche die Höhe dieser Rente
bestimmen. Die Höhe der Grundrente im Falle der
Wohnungsvermietung ergibt sich nicht daraus, daß bei gegebenen
Warenpreisen ein Surplusprofit erwirtschaftet werden kann,
sondern aus der unterschiedlichen Nachfrage nach Wohnungen auf
verschiedenen Grundstücken. Sie ist im wesentlichen begrenzt
durch die Zahlungsfähigkeit der Nachfragenden. Einen solchen
Preis nennt Marx einen Monopolpreis, der sich für den
Grundeigentümer in Rente verwandelt.(57) Die Monopolrente wird
aus dem Reproduktionsfonds gezahlt; gleichwohl ist sie Teil
des gesellschaftlich produzierten Mehrwerts.(58)
Zwar wird dieser Mehrwert nicht auf diesem Grundstück
produziert, er steht in keinem direkten Zusammenhang mit ihm;
aber der Grundeigentümer hat durch seinen Eigentumstitel, sein
Monopol an einem bestimmten Grundstück, die Macht, bei der
Verteilung des gesellschaftlichen Mehrwerts einen Teil davon
sich anzueignen.(59)
Die absolute Rente, eine weitere Form der agrikolen
Grundrente, wird häufig in unzulässiger Weise auf städtischen
Boden übertragen: So verwechselt Hof mann offenbar die
Monopolrente mit der absoluten Rente.(60) Zwar ist
auch für die absolute Rente - wie für jede Form der Grundrente
- das Monopol an Grund und Boden Voraussetzung; ohne das
Eigentum an Grund und Boden kann keine Rente verlangt werden.
Doch versteht Marx in der Landwirtschaft unter der absoluten
Rente diejenige Rente, welche ein Grundeigentümer vom Pächter
für die Nutzung auch des schlechtesten Bodens, der keine
Differentialrente mehr abwirft, noch verlangen kann.(61) Marx
geht davon aus, daß eine solche absolute Rente auch auf diesem
Boden erwirtschaftet wird, vorausgesetzt, die
durchschnittliche organische Zusammensetzung des
landwirtschaftlichen Kapitals ist niedriger als die des
gesellschaftlichen Durchschnittskapitals. Denn in diesem Fall
liegt der Wert der landwirtschaftlichen Produkte über ihren
Produktionspreisen, weil in ihnen relativ mehr
gesellschaftliche Arbeit vergegenständlicht ist als in anderen
Waren, die aufgrund einer durchschnittlichen
Kapitalzusammensetzung produziert worden sind.(62) Der
Bodeneigentümer hat aufgrund seines Monopols am Boden die
Macht, den Ausgleich der Profitraten und damit den Verkauf der
agrikolen Waren zum Produktionspreis analog den industriellen
Produkten zu verhindern.(63) »Infolge der Schranke [. . .],
die das Grundeigentum setzt, muß der Marktpreis bis zu einem
Punkt steigen, wo der Boden einen Überschuß über den
Produktionspreis, d. h. eine Rente zahlen kann.«(64) Dadurch
also, daß die landwirtschaftlichen Produkte zu einem Preis
verkauft werden, der gleich ihrem Wert oder unter ihrem Wert
ist, jedenfalls aber über ihrem Produktionspreis liegt,
entsteht ein Überschuß, den der Bodeneigentümer in der Form
der absoluten Grundrente abfängt.(65) Dieser Umstand mag
zahlreiche Autoren, die sich auf Marx berufen(66), zu der
Ansicht verleitet haben, auf städtischem Boden bilde sich eine
absolute Rente; indessen kann es für Wohngrundstücke keine
absolute Rente geben, da dort eben nichts produziert wird.
Andere Autoren erklären die Entstehung und die Höhe der
Grundrente aus der jeweiligen Konstellation von Angebot und
Nachfrage auf dem Bodenmarkt. Die Bedeutung des
Marktmechanismus auch für die Differentialrente kann nicht
geleugnet werden; denn über die Konkurrenz wird schließlich
durchgesetzt, daß ein Grundstück der Nutzung zugeführt wird,
bei der die höchstmögliche Grundrente zu erzielen ist. Und nur
dadurch, daß die Konkurrenz zum Verkauf gleicher Waren zum
gleichen Preis führt, läßt sich auf vergleichsweise günstiger
gelegenen Grundstücken ein Extraprofit erzielen und damit eine
Differentialrente realisieren.
Die Formen, in denen die
Grundrente sich durchsetzt und zutage
tritt, geben die Gesetzmäßigkeiten wieder, die auch die Höhe
der Grundrente bestimmen. Da die Nutzung des Bodens für
Wohnzwecke in Konkurrenz zu anderen Nutzungen steht, bei denen
jeweils unterschiedlich hohe Grundrenten erzielt werden
können, entscheidet die Höhe der möglichen Grundrente darüber,
ob und wo Wohnungen gebaut und wo sie von anderen Nutzungen
verdrängt werden. Die Situation heute in innerstädtischen
Gebieten zeigt deutlich, welche politische Bedeutung dieser
Abhängigkeit des Wohnungsbaus von den Gesetzmäßigkeiten der
Kapital-, hier der Grundstücksverwertung zukommt. So ließ die
Umwandlung der Wohngebiete im Frankfurter Westend in ein
Verwaltungs- und Bankenrevier die durchschnittlichen
Bodenpreise dieses Gebietes von 1948 bis 1972 von 60 auf 1800
DM/qm steigen; in diesem Zeitraum wurden fast drei Viertel
aller Grundstücke wenigstens einmal verkauft.(67)
Mieterstreiks und Hausbesetzungen, also Versuche, sich mit
Formen politischen Handelns gegen diese Umwandlung zu wehren,
haben dort zu schweren politischen Konflikten geführt.
Die Bedeutung der Grundrente
für die Wohnungsversorgung liegt weniger darin, daß sie einen
erheblichen Teil der Miete ausmachte; im Gegenteil: Der
Grundrenten-Anteil am Mietpreis ist in der Regel relativ
niedrig. Im Sozialen Wohnungsbau Hessens schwankte in den
Jahren zwischen 1963 und 1972 der Anteil der Grundstückskosten
(einschließlich Erschließungskosten) an den Gesamtkosten um
10 % (68)
Der Anteil der Grundrente an der Miete ist faktisch noch
niedriger, weil in der Miete neben der Verzinsung der
Baukosten und der Grundrente auch noch die
Bewirtschaftungskosten enthalten sind.(69)
Dennoch wird die Ursache für Mietpreissteigerungen immer
wieder bei den Bodenpreisen und der Grundstücksspekulation
gesucht. So erklärte z. B. Heinz Hammer auf dem Wohnungsund
Städtebaukongreß der SPD 1969: »Die hohen Grundstückspreise,
die Bodenspekulation bedingen natürlich auch, daß wir eine
sehr hohe Miete erzielen, auch im sozialen Wohnungsbau.«(70)
Zwar sind die
Grundstückspreise allgemein stark gestiegen, im Sozialen
Wohnungsbau von 1962 bis 1970 bei Einfamilienhäusern um 150%,
bei Mehrfamilienhäusern um über
190%
(71),
doch hat sich ihr Anteil an den Gesamtkosten von Wohnungsneubauten,
wie gezeigt, kaum verändert. Überdurchschnittlich steigende
Neubaumieten lassen sich deshalb nicht vornehmlich auf das
Ansteigen der Bodenpreise zurückführen. Denn aus dem relativ
geringen Anteil der Grundrente an den Neubaumieten folgt, daß
selbst eine erhebliche Steigerung der Grundrente nur eine
relativ geringe Mieterhöhung nach sich zieht: Selbst eine
Verdoppelung der Grundrentenhöhe würde im Sozialen Wohnungsbau
lediglich eine ca. 5% ige Mieterhöhung hervorrufen.72)
Der Grund für den relativ
geringen Anteil der Grundrente an der Miete im Wohnungsbau
liegt letzten Endes bei der beschränkten Zahlungsfähigkeit der
Nachfrager. Diese bedingt, daß ab einer bestimmten Höhe des
Preises für Grund und Boden auf relativ billigen Grund und
Boden zurückgegriffen werden muß. Damit werden die Folgen der
Monopolpreisbildung der Grundrente im Falle des
Mietwohnungsbaus ersichtlich. Dennoch sind im
Massenwohnungsbau durchaus hohe Grundrenten zu erzielen,
allerdings nicht durch eine Erhöhung der Miete, sondern durch
eine dichte Überbauung der Grundstücke. Das zeigen z. B. die
Grundstückspreise in entsprechend ausgewiesenen Baugebieten in
Nordrhein-Westfalen: Sie lagen 1972 in Gebieten mit
geschlossener Bauweise bei durchschnittlich
118,11
DM/qm, in Gebieten mit offener Bauweise nur bei 35,82 DM/qm.(73)
Der ausschlaggebende Einfluß
der Grundrente auf die Wohnungsversorgung liegt weniger in der
Wirkung auf die Miethöhe als vielmehr im Allokationseffekt.
Gerade weil, insbesondere beim Sozialen Wohnungsbau, die
Grundrente einen bestimmten Anteil nicht überschreiten kann,
wenn die Mietobergrenze eingehalten werden soll, muß ab einer
bestimmten Grundrentenhöhe entweder die Bebauungsdichte stark
zunehmen, oder es wird unmöglich, an Stellen hoher
Grundrentenerwartung, also besonders in innerstädtischen
Gebieten, Wohnungen zu einem finanziell akzeptablen Mietpreis
zu bauen. Ähnliche Effekte bringt die Grundrente für Altbauten
in städtischen - vor allem innerstädtischen - Lagen hervor.
Kann in einzelnen Gebieten - bei einer anderen Flächennutzung
- eine wesentlich höhere Grundrente erzielt werden als durch
die Altbauvermietung oder den Neubau von Mietwohnungen, dann
wird das Gebäude »wertlos«, es behindert die optimale
Verwertung des Grundstücks. Die Folge ist, daß immer weniger
Wohnungen in traditionellen Wohngebieten erhalten bleiben bzw.
errichtet werden - Beispiele wie das Frankfurter Westend oder
das Lehel in München stellen keine Ausnahmen dar. Die
Entwicklung in den Großstädten der Bundesrepublik zeugt von
diesem Prozeß. Die Auswirkungen der Grundrente erstrecken sich
also von der Bebauungsdichte bis hin zur Lage und
infrastrukturellen Versorgung der Wohnungen. Diesen Folgen
versucht der Staat durch Vorschriften über die Bebauungsdichte
und die Flächennutzung zu steuern. Dennoch prägen weitgehend
ökonomische Gesetzmäßigkeiten, denen die Grundrente folgt, das
Bild unserer Städte.
Anmerkungen
49) Vgl. z.B. W. Lexis,
Grundrente, in:
Wörterbuch der Volkswirtschaft,
hrsg. von Ludwig Elster, Jena
1911, l. Band, S. 1200 ff.; Gerhard Albrecht,
Grundrente des städtischen Bodens,
in: Handwörterbuch
des Wohnungswesens, Jena
1930, S. 311 ff.; Ulrich Haman, Bodenwert und
Stadtplanung. Deutsche und englische Ansätze zum
Planungswertausgleich,
Stuttgart 1969, S. 12; H.B. Heuer, Die Boden frage
im Widerstreit von Wirtschafts- und Gesellschaftsordnung,
in: Deutsche
Wohnungswirtschaft, Heft
7, 1972,8. 182.
50) Vgl. Karl Marx,
Das Kapital, Dritter
Band, a.a.O., S. 636. Beträgt die jährliche Grundrente z. B.
9000,- DM und beläuft sich der durchschnittliche Zinssatz auf
9°/o, so kann diese Grundrente als Zins eines Kapitals von
100000,-
DM angesehen werden.
51)
Vgl. z.B. Herbert K.R.Müller, Die
städtische Grundrente und die Bewertung von Baugrundstücken,
Tübingen 1952, S. 103
ff.; Paul A. Samuelson, Volkswirtschaftslehre,
Band
II,
Köln 1972, S.
241 ff.; H. B.Heuer, a.a.O., S. 181. Siehe auch die
Ausführungen auf S. 43.
52)
Vgl. Rainer Neef, a.a.O., S. 34 f.; Hartmut Frank und
Hans-Henning Joeres, a.a.O., S. 78 ff.; Eberhard von Einem,
Helga Fassbinder, Georg Lang und Frank Rinkleff,
Grundeigentum und Grundrente in der
Theorie der politischen Ökonomie,
in: Arch + 17,
Mai 1973,
S. 51.
53)
Vgl. Herbert K. R. Müller, a.a.O., S. 71.
54) Karl Marx, Das
Kapital, Dritter Band,
a.a.O., S. 661.
55) Vgl. Karl Marx,
Das Kapital, Zweiter
Band, in: MEW
24, S. 131 ff.
56) Auch bei der Produktion der Wohnung kann freilich
Differentialrente geschaffen werden, z. B. bei besonders
günstigen Bodenverhältnissen, die niedrige Kosten für die
Ausschachtung oder das Einbringen der Fundamente zur Folge
haben. Siehe auch die Ausführungen auf S. 28 f.
57) Vgl. Karl Marx,
Das Kapital, Dritter
Band, a.a.O., S. 783.
58) »Selbst die Monopolrente, soweit sie nicht Abzug vom
Arbeitslohn ist, also keine besondre Kategorie bildet, muß
indirekt immer einen Teil des Mehrwerts bilden; wenn nicht
Teil des Preisüberschusses über die Produktionskosten der Ware
selbst, von der sie einen Bestandteil bildet, wie bei der
Differentialrente, oder überschüssigen Teil des Mehrwerts der
Ware selbst, von der sie einen Bestandteil bildet, über den
durch den Durch-schnittsprofit gemessnen Teil ihres eignen
Mehrwerts (wie bei der absoluten Rente), so doch des Mehrwerts
andrer Waren, d. h. der Waren, die gegen diese Ware, die einen
Monopolpreis hat, ausgetauscht werden.« Ebenda, S. 840 f.
59) »Ebensowenig wird das Wertgesetz geändert durch den
Umstand, daß die Ausgleichung des Profits, d. h. die
Verteilung des Gesamtmehrwerts unter die verschiednen
Kapitale, und die Hindernisse, die zum Teil (in der absoluten
Rente) das Grundeigentum dieser Ausgleichung in den Weg legt,
die regulierenden Durchschnittspreise der Waren von ihren
individuellen Werten abweichend bestimmen. Dies affiziert
wieder nur den Zuschlag des Mehrwerts auf die verschiednen
Warenpreise, hebt aber den Mehrwert selbst und den Gesamtwert
der Waren als Quelle dieser verschiednen Preisbestandteile
nicht auf.« Ebenda, S. 853.
60) Vgl. Werner Hofmann,
Bodeneigentum und Gesellschaft - Theorie und
'Wirklichkeit, in:
Bodenordnung?, hrsg.
von Folker Schreiber, Stuttgart 1969, S. 19; ders.,
Einkommenstheorie. Vom Merkantilismus bis zur Gegenwart. 2.
Aufl., Berlin 1971, S.
145 ff.
61) Vgl. Karl Marx,
Das Kapital, Dritter
Band, a.a.O., S. 756 ff.; Gerhard Albrecht, a.a.O., S. 312.
Daß auch auf dem schlechtesten noch bebauten Boden eine
Differentialrente produziert werden kann, ist in diesem
Zusammenhang nicht von Bedeutung.
62) Vgl. Karl Marx,
Das Kapital, Dritter
Band, a.a.O., S. 767 f.
63) Vgl. Karl Marx,
Theorien über den Mehrwert,
Dritter Teil, in:
MEW 26.3., S. 95 f.: »The
average rate of profit ist in der Industrie gegeben durch
Ausgleichung der Profite der Kapitalien und daherige
Verwandlung der Werte in Kostpreise*. Diese Kostpreise - der
Wert des avancierten Kapitals + average profit - bilden die
Voraussetzung, die die Agrikultur von der Industrie erhält, da
in der Agrikultur wegen des Grundeigentums nicht jene
Ausgleichung stattfinden kann. Ist dann der Wert des
agricultural produce höher als der Kostpreis sein würde,
bestimmt durch den industrial average profit, so bildet der
Überschuß dieses Werts über den Kostpreis die absolute Rente.
Aber damit dieser Überschuß des Werts über den Kostpreis
gemessen werden könne, muß der Kostpreis das Prius sein, also
der Agrikultur von der Industrie als Gesetz aufgezwängt
werden.« * Kostpreis wird hier von Marx im Sinne von
Produktionspreis verwendet.
64) Karl Marx, Das
Kapital, Dritter Band,
a.a.O., S. 770.
65) Vgl. ebenda, S. 771.
66)
Vgl. z. B. Hartmut Frank und
Hans-Henning Joeres, a.a.O., S. 80.
67) Vgl. Gunnar Kade,
Die Grundstücksmobilität im Prozeß der voirt-schafls- und
sozialräumlichen Umstrukturierung des Westends,
Frankfurt/ Main 1974,
unveröffentlichtes Manuskript.
68) Nach Daten, die die Landestreuhandstelle Hessen der
Hessischen Landesbank aus der Bewilligungsstatistik zur
Verfügung stellte. Eine ähnliche Angabe macht die Deutsche
Bau- und Bodenbank. Vgl. Deutsche Bau- und Bodenbank
Aktiengesellschaft, a.a.O., S. 24.
69) Zur Ermittlung der
Grundrente müssen von den Grundstückskosten die
Erschließungskosten abgezogen werden. Geht man davon aus, daß
die Grundstückskosten etwa 10% der Gesamtkosten eines Neubaus
betragen, dann entfallen hiervon, sieht man von starken
Streuungen ab, im Schnitt ca. 25% auf Erschließungskosten.
Vgl. Edmund Gassner, Die städtebauliche Kalkulation,
in:
Stadtbauwelt, 11/1966,
5.850. Der Mietpreis im Falle des Neubaus enthält nicht nur
die Verzinsung der Gesamtkosten - einschließlich der
»Verzinsung« der Grundstückskosten als Grundrente -, sondern
auch die Bewirtschaftungskosten. Diese machen rund 25% der
Miete aus. Damit beträgt die Grundrente etwa 5-6°/o der Miete.
Nach der Statistik über die Bewilligungen im öffentlich
geförderten sozialen Wohnungsbau Baden-Württembergs sind die
Grundstückskosten abzüglich Erschließungskosten noch
niedriger: Der Anteil der Grundstückskosten (also ohne
Erschließungkosten, einschließlich Kosten für den Erwerb des
Grundstücks) bei Miet- und Eigentumswohnungen betrug im Jahre
1972 5,4% der Gesamtherstellungskosten, was einem Anteil der
Grundrente an der Miete von etwa 4% entspricht. Vgl.
Zwischenbericht des interministeriellen Arbeitskreises
Baden-Württemberg über Maßnahmen zur Verbesserung des
Bodenrechts und zur Entspannung des Bodenmarktes,
hrsg. vom Innenministerium
Baden-Württemberg, Juli 1973, S. 24.
70) Wohnungs- und
Städtebaukongreß der SPD 1969 in München,
Dokumentation, hrsg. vom
Vorstand der SPD, Bonn, o. J., S. 217. Die Ansicht, daß also
die Wohnungsfrage ausschließlich eine Bodenfrage sei, war
bereits um die Jahrhundertwende sehr verbreitet. Vgl. Richard
Bräutigam, a.a.O., S. 553; Adolf Damaschke, Die
Bodenreform, Jena 1920,
S. 89. Diesen Standpunkt vertreten auch Werner Hofmann, sowie
die DKP, die daraus ihre Forderung nach Verstaatlichung von
Grund und Boden ableiten. Vgl. Werner Hofmann,
Bodeneigentum..., a.a.O.,
S. 21; DKP-Informationen,
Düsseldorf, vom 25.9. 1970,
S. i ff.; Parteivorstand der DKP, Grundsätze zu
einer sozialen und demokratischen Miet- und Wohnungspolitik,
S. 6 f.
71) Vgl. Bauwelt,
47/48 1971, S. 60.
72)
Vgl. auch Friedrich Lütge, a.a.O., S. 87;
Zwischenbericht des interministeriellen
Arbeitskreises . . .,
a..aO. S. 24. Bodenreformer wie Damaschke und Vertreter
ähnlicher Auffassungen in SPD und DKP übersehen aber nicht nur
den relativ geringen Anteil der Grundrente an der Miete,
sondern sie stellen auch den ökonomischen Zusammenhang auf den
Kopf: Nicht hohe Bodenpreise bewirken hohe Mieten, sondern,
umgekehrt, der Bodenpreis ist die kapitalisierte Grundrente.
Vgl. Karl Marx, Das Kapital,
Dritter Band, a.a.O., S. 636;
Friedrich Lütge, a.a.O., S. 381; Barbara Dietrivh,
Grundrente und Wohnungsfrage,
in: Kritische
Justiz,
7. Jg., Heft 3,
1974, S. 264.
73)
Vgl. Handelsblatt
vom 11 10. 1973.
Editorische Hinweise
aus: H.Brede, B.
Kohaupt, K.-J. Kujath, Ökonomische und politische
Determinanten der Verwohnungsversorgung, Ffm 1975, S. 39-46
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